2024타경75568
유찰 3회제시외건물포함2026.11.13 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) [도로명] 광주광역시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동,주건축물제1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 404.77㎡ (122.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 5,405,281,900원 | 최저가격 | (45%)2,421,568,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)242,156,800원 | 낙찰가격 | 3,269,115,800원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.04.17 | (56%)3,026,959,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.07.10 | (56%)3,026,959,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.21 | (45%)2,421,568,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.13 | (45%)2,421,568,000원 | 매각 |
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물건 사진 (48장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) (광주광역시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동,주건축물제1동)) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 404.77㎡ (122.4평) | 일괄평가 (대장연면적 1394.63㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 404.77㎡ (122.4평) | 5,405,281,900원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 슬라브구조지붕 3층건으로, 외벽 : 화강석붙임 등 마감 내벽 : 노출콘크리트, 타일 및 인테리어 마감 등 창호 : 새시창 구조임. 지하1층 : 기계실, 근린생활시설로 이용중임. 1층-3층 : 근린생활시설로 이용중임. 위생설비 및 급배수설비, 냉·난방설비(시스템 냉난방설비), 승강기설비 등이 되어 있음. 유첨 사진과 같이 옥상에 옥탑이 소재함. 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건 기호(1)은 광주광역시 서구 유촌동 "유덕동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 상가, 단독주택 등이 혼재한 시가지주변 공장지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 평지대내 부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음. 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역임. "건물 감정평가 요항표" 참조. 임대관계는 미상임. 본건 기호2(가)는
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2021-04-30|배당요구종기일 : 2024.09.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2021-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 신황,황OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 김순돌,김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-09-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-09-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 2층202호 | 전입: 2024-04-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점포 / 2층202호 | 전입: 2024-04-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 한경에이에스시 대항력 없음 | 점포 / 1층 101호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 다올 대항력 없음 | 점포 / 1층 102호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 2층334.9㎡ | 전입: - 확정: - 배당: 2024-09-25 | 보: 2,100만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층 중334.9㎡ | 전입: - 확정: - 배당: 2024-09-25 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이산더큐브 주식회사 대항력 없음 | 점포 / 2층201호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,100만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (11건) | - | 보: 8,200만원 월: 2,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록1. 2021.04.30.근저당권 목록2. 2022.06.13.근저당권|청구/채권금액 : 5,422,874,648원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-30 | 소유권 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-04-30 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,280,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-08-04 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,376,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-06-30 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,800,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-19 | 가압류 | 기OO | 512,588,761원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-11-22 | 가압류 | 신OO | 26,825,892원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-12-18 | 가압류 | 기OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-12-28 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-02-05 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-07-08 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2024-07-31 | 가압류 | 산OO | 243,441,600원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-07-07 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) | 대지면적 | 1,686㎡ (510.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,394.63㎡ (421.9평) | 건축면적 | 334.94㎡ (101.3평) | 건폐율 / 용적률 | 19.9% / 82.7% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-05-06 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 유덕로27번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 유덕로27번길 20 (유촌동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 54억 528만원 | 44억 3,233만원 | 82% | 6.2명 | 44억 3,233만원 |
| 최근 3개월 | 54억 528만원 | 43억 7,827만원 | 81% | 5.8명 | 43억 7,827만원 |
| 최근 6개월 | 54억 528만원 | 43억 2,422만원 | 80% | 5.4명 | 43억 2,422만원 |
| 최근 12개월 | 54억 528만원 | 42억 7,017만원 | 79% | 5.1명 | 42억 7,017만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
31억 3,929만원
최저매각가 대비 +1억 1,233만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수25.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.57점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
24억 2,156만원
- 예상 대출액
- 12억 1,078만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,542만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
26억 1,529만원
- 예상 대출액
- 15억 6,917만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 8,288만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
28억 901만원
- 예상 대출액
- 18억 2,586만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 2,205만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 11건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 11건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 54.28%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32891 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 시청로60번길 21-3 (치평동) | 2026.08.20 | 2억 6,300만원 | 6,144만원 | 23.4% | 매각 |
| 2025타경1311 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무연하로 60 (치평동) | 2026.08.27 | 110억 5,900만원 | 53억 99만원 | 47.9% | 매각 |
| 2024타경85909 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무오월로51번길 2 (쌍촌동, 신천힐탑맨션) | 2026.05.27 | 7,500만원 | 1,414만원 | 18.9% | 매각 |
| 2025타경32106 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 내방로 247 (쌍촌동) | 2026.09.30 | 4억 1,900만원 | 1억 4,250만원 | 34% | 매각 |
| 2025타경34312 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로 928 (쌍촌동) | 2026.07.31 | 118억 2,162만원 | 72억 1,472만원 | 61% | 매각 |
| 2024타경85244 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무대로 773 (치평동) | 2026.07.15 | 15억 4,700만원 | 3억 7,100만원 | 24% | 매각 |
| 2025타경32851 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 원마륵1길 34 (마륵동) | 2026.08.12 | 14억 4,450만원 | 9억 1,700만원 | 63.5% | 매각 |
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