2024타경9011
유찰 6회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) [도로명] 광주광역시 서구 군분2로 54 (화정동,금호월드) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.12.10 | 매각물건 | - 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표 |
| 토지면적 | 7,173㎡ (2169.8평) | 건물면적 | 26.46㎡ (8.0평) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 55,000,000원 | 최저가격 | (23%)12,616,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)1,261,600원 | 청구금액 | 33,458,529원 | 채권자 | 양OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.11 | (100%)55,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.01 | (70%)38,500,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.13 | (56%)30,800,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)24,640,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.28 | (23%)12,616,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 대 | 7,173㎡ (2169.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) (광주광역시 서구 군분2로 54 (화정동,금호월드)) | 철골철근콘크리트조 · (판매시설) | 26.46㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,173㎡ (2169.8평) 건물: 26.46㎡ (8.0평) | 55,000,000원 | |||
철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제6층 제82호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅, 복합판넬 마감, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일마감 등 창호 : 새시창호임. 판매시설(전유면적 : 26.46㎡)임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 상업용 건부지임. 본건 단지 북측, 서측, 남측으로 각각 아스팔트 포장의 왕복 3차로, 왕복 5차로, 왕복 4차로 에 접함. 도시지
본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "유스퀘어 광주 종합버스터미널" 남동측 인근의 "금호 월드"내에 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 백화점등 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대이며, 주위환경은 보통임. 본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장, 종합버스터 미널, 지하철역이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 철골
- 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-12-10 | 경매개시결정(신청채권) | 양OOOOOOOOO | 33,458,529원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표
당사자 내역
| 채권자 | 양OOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 54 (화정동)
| 단지명 | 54 (화정동) | 총 세대수 | 612세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 대지면적 | 7,173㎡ (2169.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.46㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1998-08-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 군분2로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,500만원 | 4,510만원 | 82% | 6.2명 | 4,510만원 |
| 최근 3개월 | 5,500만원 | 4,455만원 | 81% | 5.8명 | 4,455만원 |
| 최근 6개월 | 5,500만원 | 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 5,500만원 | 4,345만원 | 79% | 5.1명 | 4,345만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 630만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,444만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 817만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,359만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 951만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,328만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경9878 | 근린상가 | 광주광역시 서구 내방로 367, 제2층 제205호 (화정동,메리앙혼수백화점)구) 광주광역시 서구 화정동 23-147 | 2026.07.15 | 1억 2,400만원 | 5,560만원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경7470 | 근린상가 | 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층111호 | 2026.09.17 | 4억 500만원 | 1억 8,206만원 | 45% | 매각 |
| 2025타경32762 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 화운로 224 (화정동, 화정동도나우프리아파트) | 2026.08.20 | 2억 4,500만원 | 1억 976만원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경32762 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 화운로 224 (화정동, 화정동도나우프리아파트) | 2026.07.09 | 10억 7,000만원 | 3억 2,799만원 | 30.7% | 매각 |
| 2025타경34765 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 월산로 230 (농성동) | 2026.06.16 | 2억 3,368만원 | 2억 9,810만원 | 127.6% | 매각 |
| 2025타경32106 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 내방로 247 (쌍촌동) | 2026.09.30 | 4억 1,900만원 | 1억 4,250만원 | 34% | 매각 |
| 2024타경85909 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 서구 상무오월로51번길 2 (쌍촌동, 신천힐탑맨션) | 2026.05.27 | 7,500만원 | 1,414만원 | 18.9% | 매각 |
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