2026타경10263
지분매각| 소재지 | (대방동,대방대동아파트) [도로명] 경상남도 창원시 성산구 대정로 142 (대방동,대방대동아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함. |
| 토지면적 | 62,240.4㎡ (18827.7평) | 건물면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 204,000,000원 | 최저가격 | (100%)204,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)20,400,000원 | 청구금액 | 215,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.26 | (100%)204,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (대방동,대방대동아파트) | 대 | 62,240.4㎡ (18827.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (대방동,대방대동아파트) (경상남도 창원시 성산구 대정로 142 (대방동,대방대동아파트)) | 철근콘크리트조 · 지상16층 | 59.99㎡ (18.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 62,240.4㎡ (18827.7평) 건물: 59.99㎡ (18.1평) | 204,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 16층건 중 16층 1608호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅마감 등. - 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. - 창호: PVC창호 등임. 본건은 아파트로 이용중임. 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음. 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임. 대지권의 목적인 토지는 북측 및 남측, 동측으로 대로 및 중로와 접하고 있음. 제3종일반주거지역, 대로3
본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대방초등학교' 동측 인근에 위치하는 '대방대 동아파트' 106동 16층 1608호로서, 부근은 아파트지대로서 동유형의 아파트단지, 근린생활시 설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨. 본건은
신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 106동1608호 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2026-03-04 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 215,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
신청채권자 확인 필요 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.02.자로 제출함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (대방동,대방대동아파트) | 대지면적 | 62,240.4㎡ (18827.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 59.99㎡ (18.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 16층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (대방동,대방대동아파트) 관할 지방국세청 | (대방동,대방대동아파트) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (대방동,대방대동아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 400만원 | 1억 6,728만원 | 82% | 6.2명 | 1억 6,728만원 |
| 최근 3개월 | 2억 400만원 | 1억 6,524만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,524만원 |
| 최근 6개월 | 2억 400만원 | 1억 6,320만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,320만원 |
| 최근 12개월 | 2억 400만원 | 1억 6,116만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,116만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 83점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 200만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,224만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,219만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,855만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,381만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,342만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.