2025타경4402
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 천변1길 21-3 [도로명] 전라남도 담양군 천변1길 21-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | 2025.07.09 | 매각물건 | - 일괄매각(제시외 건물 '2-1' 포함) - 목록1.의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉(약 16㎡)됨 - 목록1.의 지상 위 일반건축물대장상 타인 소유의 건물(브럭조 점포, 38.88㎡)이 등재되어 있음 - 목록2.의 공부상 용도는 '주택'이나, 현황은 '점포'로 이용중임 - 목록2.의 '부속건물'은 현황상 '멸실'로 추정됨 |
| 토지면적 | 145㎡ (43.9평) | 건물면적 | 58.4㎡ (17.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 176,143,000원 | 최저가격 | (33%)57,720,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)11,273,200원 | 청구금액 | 7,971,780원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.03 | (64%)112,732,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.12 | (51%)90,186,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.23 | (41%)72,149,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.04 | (33%)57,720,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 천변1길 21-3 | 대 | 145㎡ (43.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 천변1길 21-3 (전라남도 담양군 천변1길 21-3) | 블록구조 · (단독주택) | 58.4㎡ (17.7평) | 일괄평가 (대장연면적 80.765㎡) | - 일괄매각(제시외 건물 '2-1' 포함) - 목록1.의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉(약 16㎡)됨 - 목록1.의 지상 위 일반건축물대장상 타인 소유의 건물(브럭조 점포, 38.88㎡)이 등재되어 있음 - 목록2.의 공부상 용도는 '주택'이나, 현황은 '점포'로 이용중임 - 목록2.의 '부속건물'은 현황상 '멸실'로 추정됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 145㎡ (43.9평) 건물: 58.4㎡ (17.7평) | 176,143,000원 | |||
본건은 전라남도 담양군 담양읍 천변리 소재 '담양중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다. 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(담양중학교,담양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천변리석인상 문화재자료21호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(담양읍 시가지형 중점경관관리구역)입니다. 해당사항 없습니다. 해당사항 없습니다. 기호(1) 지상
- 일괄매각(제시외 건물 '2-1' 포함) - 목록1.의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉(약 16㎡)됨 - 목록1.의 지상 위 일반건축물대장상 타인 소유의 건물(브럭조 점포, 38.88㎡)이 등재되어 있음 - 목록2.의 공부상 용도는 '주택'이나, 현황은 '점포'로 이용중임 - 목록2.의 '부속건물'은 현황상 '멸실'로 추정됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2009-02-18 | 소유권 | 채OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-05-24 | 근저당권 | 광OO | 39,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-02 | 가압류 | 신OO | 14,716,061원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-07-07 | 임의경매 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각(제시외 건물 '2-1' 포함) - 목록1.의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉(약 16㎡)됨 - 목록1.의 지상 위 일반건축물대장상 타인 소유의 건물(브럭조 점포, 38.88㎡)이 등재되어 있음 - 목록2.의 공부상 용도는 '주택'이나, 현황은 '점포'로 이용중임 - 목록2.의 '부속건물'은 현황상 '멸실'로 추정됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 천변1길 21-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 80.77㎡ (24.4평) | 건축면적 | 80.77㎡ (24.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1995-10-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 담양군 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 담양군세무서 | 담양군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 담양읍 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 천변1길 21-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,614만원 | 1억 4,443만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,443만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,614만원 | 1억 4,267만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,267만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,614만원 | 1억 4,091만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,091만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,614만원 | 1억 3,915만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,915만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,886만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,749만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,740만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,362만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,352만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,217만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경80256 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 담양군 담양읍 객사3길 5-6 | 2026.10.23 | 1억 2,100만원 | 1,823만원 | 15.1% | 진행중 |
| 2025타경33615 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 담양군 수북면 추성1로 793 (화우리팰리스) | 2026.09.30 | 9,500만원 | 3,456만원 | 36.4% | 매각 |
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