2025타경10355
유찰 4회2026.11.04 (2층 경매법정)||
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| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 180-2 [도로명] [토지 임야 2328㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 9,840㎡ (2976.6평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 722,995,000원 | 최저가격 | (12%)85,060,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,506,000원 | 청구금액 | 271,374,299원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.22 | (34%)247,988,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (24%)173,592,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.23 | (17%)121,514,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.04 | (12%)85,060,000원 | 진행 |
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물건 사진 (43장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 180-2 | 대 (계획관리지역) | 9,840㎡ (2976.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 180,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 180-2 ([토지 임야 2328㎡]) | 철근콘크리트구조 · (노유자시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,840㎡ (2976.6평) 건물: - | 722,995,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 '거성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을주변의 야산지대임. 본건(기호 4) 및 인접지까지 제반차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임. 대체로 동측 하향 완경사 및 일부 급경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 및 기호 3, 기호7, 기호 9 토지는 자연림 상태이며, 기호 2 토지는 자연림 및 일부 제시외건물(단독주택)의 부지로 이용 중이고, 기호 4. 기호 5, 기호 8, 기호 10 토지는 제시외건물(단독주택)의 부지 등으로 이용 중이며, 기호 6 토지는 경사지, 일부 도로, 자연림 등으로 이용 중임. 본건 토지는 연접한 토지로서 기호 4 토지의 북동측으로 로푝 약 4~6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호 6 토지의 일부는 현황 도로(로폭 약 2미터 내외)로 이용 중임. 기호 1 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주
[참고사항]
일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임.
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2017-06-29|배당요구종기일 : 2025.11.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 함OO 대항력 없음 | 목록4 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 목록10 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 목록4 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 목록4 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 목록4 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (50건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2017.6.29. 근저당|청구/채권금액 : 271,374,299원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-06-29 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-06-29 | 근저당권 | 금OO | 300,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-06-29 | 지상권 | 금OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2017-08-08 | 근저당권 | 남OO | 80,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-09-01 | 임의경매 | 금OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-11-13 | 가압류 | 농OO | 10,168,793원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-12-18 | 압류 | 고OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 180-2 | 대지면적 | 294㎡ (88.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 193.62㎡ (58.6평) | 건축면적 | 107.07㎡ (32.4평) | 건폐율 / 용적률 | 36.4% / 65.9% |
| 주용도 | 노유자시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2011-07-27 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고성군 관할 등기소 (속초지원) | 속초지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고성군세무서 | 고성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거진읍 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 고성군 거진읍 180-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,299만원 | 5억 9,285만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,285만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,299만원 | 5억 8,562만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,562만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,299만원 | 5억 7,839만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,839만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,299만원 | 5억 7,116만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,116만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5억 7,362만원
최저매각가 대비 +6,752만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.605점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 50건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
8,506만원
- 예상 대출액
- 4,253만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,146만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
9,186만원
- 예상 대출액
- 5,511만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,575만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
9,866만원
- 예상 대출액
- 6,413만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,361만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 50건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 64장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 50건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 41.76%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10359 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 산76 | 2026.09.23 | 2억 1,682만원 | 4,005만원 | 18.5% | 매각 |
| 2025타경263 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 175-1 | 2026.05.20 | 3억 1,312만원 | 1억 400만원 | 33.2% | 매각 |
| 2025타경239 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 충혼탑길 23-2 | 2026.06.24 | 1억 1,057만원 | 5,300만원 | 47.9% | 매각 |
| 2025타경277 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산147-1 | 2026.07.22 | 8,568만원 | 3,367만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경10384 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 송포리 628 | 2026.06.10 | 4억 8,516만원 | 3억 4,009만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경10257 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산26 | 2026.04.22 | 4,552만원 | 831만원 | 18.3% | 매각 |
| 2025타경241 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 현내면 죽정리 253 | 2026.05.20 | 1억 1,228만원 | 7,300만원 | 65% | 매각 |
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