2025타경10355
유찰 6회| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 180-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.09.02 | 매각물건 | 일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 한OO |
| 감정가격 | 722,995,000원 | 최저가격 | (12%)85,060,000원 | 채무자 | 한OO |
| 입찰보증금 | (10%)8,506,000원 | 청구금액 | 271,374,299원 | 채권자 | 금OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.22 | (100%)722,995,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.20 | (70%)506,097,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.24 | (49%)354,268,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.04 | (12%)85,060,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 180-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 180-2 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 722,995,000원 | |||
본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 '거성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 마을주변의 야산지대임. 본건(기호 4) 및 인접지까지 제반차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임. 대체로 동측 하향 완경사 및 일부 급경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 및 기호 3, 기호7, 기호 9 토지는 자연림 상태이며, 기호 2 토지는 자연림 및 일부 제시외건물(단독주택)의 부지로 이용 중이고, 기호 4. 기호 5, 기호 8, 기호 10 토지는 제시외건물(단독주택)의 부지 등으로 이용 중이며, 기호 6 토지는 경사지, 일부 도로, 자연림 등으로 이용 중임. 본건 토지는 연접한 토지로서 기호 4 토지의 북동측으로 로푝 약 4~6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호 6 토지의 일부는 현황 도로(로폭 약 2미터 내외)로 이용 중임. 기호 1 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주
일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1970-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1974-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2011-05-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-07-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-01-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-06-29 | 근저당 | 남OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-09-02 | 경매개시결정(신청채권) | 금OOOOOOO | 271,374,299원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 분묘소재여부 별도 확인요함(소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 목록2의 하단 경계부근의 일부 및 목록4,5,8,10에 매각대상 아닌 건물 소재(정확한 소재여부 및 면적 등은 측량을 요하며, 소재시 법정지상권 성립여지 있음). 일부가 도로(목록4.6)로 및 전(목록6)으로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 금OOOOOOO | 채무자 | 한OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 한OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 180-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고성군 관할 등기소 (속초지원) | 속초지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 강원특별자치도 관할 지방국세청 | 강원특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고성군세무서 | 고성군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 거진읍 행정복지센터(주민센터) | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 180-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,299만원 | 5억 9,285만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,285만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,299만원 | 5억 8,562만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,562만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,299만원 | 5억 7,839만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,839만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,299만원 | 5억 7,116만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,116만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,253만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,146만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,511만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,575만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,413만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,361만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10359 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 산76 | 2026.09.23 | 2억 1,682만원 | 4,005만원 | 18.5% | 매각 |
| 2025타경263 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 175-1 | 2026.05.20 | 3억 1,312만원 | 1억 400만원 | 33.2% | 매각 |
| 2025타경239 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 충혼탑길 23-2 | 2026.06.24 | 1억 1,057만원 | 5,300만원 | 47.9% | 매각 |
| 2025타경277 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산147-1 | 2026.07.22 | 8,568만원 | 3,367만원 | 39.3% | 매각 |
| 2025타경10384 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 송포리 628 | 2026.06.10 | 4억 8,516만원 | 3억 4,009만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경10257 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 거진읍 화포리 산26 | 2026.04.22 | 4,552만원 | 831만원 | 18.3% | 매각 |
| 2025타경241 | 토지·임야 | 강원특별자치도 고성군 현내면 죽정리 253 | 2026.05.20 | 1억 1,228만원 | 7,300만원 | 65% | 매각 |
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