2025타경1498
유찰 10회지분매각2026.11.10 (법정동제101호)||
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| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 [도로명] 서울특별시 강북구 삼양로117길 35 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 343㎡ (103.8평) | 건물면적 | 55.02㎡ (16.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 316,000,000원 | 최저가격 | (13%)42,411,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,241,100원 | 청구금액 | 250,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.01 | (17%)53,014,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.13 | (13%)42,411,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.10 | (13%)42,411,000원 | 03 |
| 11회 | 2026.11.10 | (11%)33,929,000원 | 진행 |
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물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 | 대 | 343㎡ (103.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 (서울특별시 강북구 삼양로117길 35) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 55.02㎡ (16.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 343㎡ (103.8평) 건물: 55.02㎡ (16.6평) | 316,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서 외벽 : 치장석재붙임 및 치장벽돌쌓기마감 내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감 바닥 : 플로링보드마감 창호 : 하이샷시 이중창호임. 다세대주택: (방3, 거실1, 주방1, 욕실겸화장실2, 발코니1)임. 도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 1층 주차장시설 구비됨. 3필 일단의 부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '인수중학교' 동측 인근에 위치하는 (통칭:유니온빌) 제3층 제303호(전유면적 55.02㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 골목시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 우이신설선 가오리역이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-10-05|배당요구종기일 : 2025.08.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-20 확정: 2021-06-24 배당: 2025-05-14 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-20 확정: 2021-06-24 배당: 2025-05-14 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-20 확정: 2021-06-24 배당: 2025-05-14 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 기타 / 303호 | 전입: 2022-04-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 7억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.10.05 가압류|청구/채권금액 : 250,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-10-05 | 가압류 | (OOOOOOO | 26,860,352원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-10-12 | 가압류 | 한OO | 197,892,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-20 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2025-05-19 | 소유권 | 고OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-27 | 강제경매 | 조OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 | 대지면적 | 343㎡ (103.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.02㎡ (16.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.0% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수유동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,912만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,912만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,596만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,596만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,600만원 | 2억 4,964만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,964만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,362만원
최저매각가 대비 +79만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수54.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수73.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.861점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,241만원
- 예상 대출액
- 2,120만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,967만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,580만원
- 예상 대출액
- 2,748만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,682만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,919만원
- 예상 대출액
- 3,197만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,576만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 55.37%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113387 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로119길 15 (수유동, 양지쉐르빌) | 2026.08.25 | 3억 2,600만원 | 1,228만원 | 3.8% | 매각 |
| 2024타경119118 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로117길 14-10 (수유동, 은진하이빌) | 2026.09.08 | 2억 2,000만원 | 1,051만원 | 4.8% | 매각 |
| 2025타경13626 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 27-18 (수유동, 정원팰리스) | 2026.08.25 | 1억 9,300만원 | 1억 3,124만원 | 68% | 매각 |
| 2024타경113288 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 27-25 (수유동, 두성맨션) | 2026.05.07 | 4억 1,000만원 | 2억 8,811만원 | 70.3% | 매각 |
| 2025타경12362 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로123길 40-32 (수유동, 세명그린빌) | 2026.10.07 | 2억 7,900만원 | 1억 5,099만원 | 54.1% | 매각 |
| 2025타경11693 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로84길 34-11 (수유동, 해찬가) | 2026.06.16 | 2억 8,000만원 | 2억 300만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경12953 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로73길 7-5 (수유동, 진주빌라) | 2026.05.19 | 1억 4,400만원 | 8,008만원 | 55.6% | 매각 |
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