2024타경11707
유찰 4회2026.11.09||
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| 소재지 | 경상남도 밀양시 상설시장1길 6-2 (내일동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | 2024.07.09 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 278㎡ (84.1평) | 건물면적 | 304.51㎡ (92.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,123,871,800원 | 최저가격 | (24%)269,842,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)38,548,800원 | 청구금액 | 683,049,930원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.03.23 | (49%)550,697,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.04.27 | (34%)385,488,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.12 | (34%)385,488,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.09 | (24%)269,842,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 상설시장1길 6-2 (내일동) | 대 (일반상업지역) | 278㎡ (84.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,744,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 상설시장1길 6-2 (내일동) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 304.51㎡ (92.1평) | 일괄평가 (대장연면적 299.51㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 278㎡ (84.1평) 건물: 304.51㎡ (92.1평) | 1,123,871,800원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2024.10.07
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2002-09-13 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2002-09-13 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 150,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 1층1호 | 전입: 2022-12-19 확정: - 배당: - | 보: 3,500만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 1층일부,2층전부 | 전입: 2023-07-24 확정: 2023-07-24 배당: 2024-07-15 | 보: 2,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 / 1층일부,2층전부 | 전입: 2023-07-24 확정: 2023-07-24 배당: - | 보: 2,000만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 1층 중85㎡,2층전부 | 전입: 2024-06-24 확정: 2024-02-23 배당: 2024-07-15 | 보: 3,500만원 월: 800,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 1억 3,000만원 월: 3,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 683,049,930원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-09-07 | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-10-05 | 근저당권 | 엠OO | 804,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-05 | 근저당권 | 이OO | 36,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-08 | 임의경매 | 포OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 상설시장1길 6-2 (내일동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 299.51㎡ (90.6평) | 건축면적 | 152.4㎡ (46.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1976-03-10 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 11억 2,387만원 | 9억 2,157만원 | 82% | 6.2명 | 9억 2,157만원 |
| 최근 3개월 | 11억 2,387만원 | 9억 1,033만원 | 81% | 5.8명 | 9억 1,033만원 |
| 최근 6개월 | 11억 2,387만원 | 8억 9,909만원 | 80% | 5.4명 | 8억 9,909만원 |
| 최근 12개월 | 11억 2,387만원 | 8억 8,785만원 | 79% | 5.1명 | 8억 8,785만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4억 2,107만원
최저매각가 대비 +3,558만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수28.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수64.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.955점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2억 6,984만원
- 예상 대출액
- 1억 3,492만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,588만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 9,142만원
- 예상 대출액
- 1억 7,485만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,777만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 1,301만원
- 예상 대출액
- 2억 346만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,099만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 54.19%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경2796 | 단독·다가구 | 경상남도 밀양시 미리벌중앙로10길 9 (삼문동) | 2026.06.29 | 12억 1,632만원 | 9억 2,000만원 | 75.6% | 매각 |
| 2025타경10466 | 단독·다가구 | 경상남도 밀양시 북성로6길 16 (내이동) | 2026.04.27 | 9,100만원 | 7,055만원 | 77.5% | 매각 |
| 2025타경10461 | 단독·다가구 | 경상남도 밀양시 가곡벚꽃길 25 (가곡동) | 2026.10.12 | 1억 447만원 | 1,244만원 | 11.9% | 매각 |
| 2025타경1271 | 단독·다가구 | 경상남도 밀양시 상남면 기산2길 21 | 2026.08.03 | 1억 3,741만원 | 7,100만원 | 51.7% | 매각 |
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