2025타경582
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 [도로명] 경상남도 거제시 거제대로 3768 (옥포동,옥포유경에버빌뷰) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 ’주거용(원룸)‘으로 이용 중임. |
| 토지면적 | 1,524.1㎡ (461.0평) | 건물면적 | 29.15㎡ (8.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 30,000,000원 | 최저가격 | (12%)3,529,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)352,900원 | 청구금액 | 38,523,600원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.13 | (34%)10,290,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.24 | (24%)7,203,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.12 | (17%)5,042,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (12%)3,529,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 | 대 (제2종일반주거지역) | 1,524.1㎡ (461.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,474,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 (경상남도 거제시 거제대로 3768 (옥포동,옥포유경에버빌뷰)) | 철근콘크리트구조 | 29.15㎡ (8.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 ’주거용(원룸)‘으로 이용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,524.1㎡ (461.0평) 건물: 29.15㎡ (8.8평) | 30,000,000원 | |||
건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 9층908호로서, 외벽: 석재 및 콘크리트위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. '주거용(원룸)'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됩니다. 공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 대지권의 목적인 토지의 남서측, 남동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다. 일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분
공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 ’주거용(원룸)‘으로 이용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 9층908호 | 전입: 2010-04-13 확정: 2011-05-20 배당: - | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2010-04-13 확정: 2011-05-20 배당: 2012-05-15 | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2010-04-13 확정: 2011-05-20 배당: 2012-05-15 | 보: 3,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 1,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2005-02-01 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2010-06-28 | 가압류 | 남OO | 693,291,156원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2010-10-19 | 근저당권 | 보OO | 180,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2011-10-12 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2012-05-15 | 임차권설정 | 이OO | 38,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2012-06-25 | 압류 | 거OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2012-10-31 | 압류 | 통OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2013-01-16 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 9 | 2014-08-01 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-08-20 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 ’주거용(원룸)‘으로 이용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 | 대지면적 | 1,524.1㎡ (461.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.15㎡ (8.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 옥포동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 옥포동 537-27 옥포유경에버빌뷰 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,000만원 | 2,460만원 | 82% | 6.2명 | 2,460만원 |
| 최근 3개월 | 3,000만원 | 2,430만원 | 81% | 5.8명 | 2,430만원 |
| 최근 6개월 | 3,000만원 | 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 3,000만원 | 2,370만원 | 79% | 5.1명 | 2,370만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 176만원
- 필요 현금(실투자)
- 980만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 228만원
- 필요 현금(실투자)
- 956만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 266만원
- 필요 현금(실투자)
- 947만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20983 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 옥포로21길 7 (옥포동) | 2026.04.27 | 1억 100만원 | 2,889만원 | 28.6% | 매각 |
| 2025타경20347 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 옥포성안로 24 (옥포동) | 2026.04.27 | 3,700만원 | 1,281만원 | 34.6% | 매각 |
| 2025타경22043 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 아주1로 8 (아주동) | 2026.06.08 | 5,100만원 | 4,301만원 | 84.3% | 매각 |
| 2024타경25994 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 아주1로 8 (아주동) | 2026.06.08 | 9,000만원 | 955만원 | 10.6% | 유찰 |
| 2025타경21489 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 아주1로 8 (아주동) | 2026.06.01 | 9,400만원 | 5,399만원 | 57.4% | 매각 |
| 2025타경21101 | 오피스텔 | 경상남도 거제시 연초면 죽토로 2 (신우희가로아파트) | 2026.07.27 | 9,400만원 | 3,500만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경22076 | 근린상가 | 경상남도 거제시 옥포로19길 20 (옥포동, 에스코빌3) | 2026.10.12 | 2,100만원 | 555만원 | 26.5% | 매각 |
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