2025타경105
유찰 6회2026.10.27 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (종암동) [도로명] 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 148㎡ (44.8평) | 건물면적 | 67.6㎡ (20.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,434,446,240원 | 최저가격 | (41%)587,550,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)58,755,000원 | 청구금액 | 140,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.14 | (80%)1,147,557,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.19 | (64%)918,046,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.29 | (51%)734,437,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.27 | (41%)587,550,000원 | 진행 |
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물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (종암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 148㎡ (44.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,718,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (종암동) (서울특별시 성북구 종암로27길 25-7) | 철근콘크리트구조 · (다중주택) | 67.6㎡ (20.4평) | 일괄평가 (대장연면적 309.74㎡) | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 148㎡ (44.8평) 건물: 67.6㎡ (20.4평) | 1,434,446,240원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 단독주택(다중주택)으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. 다중주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다. 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음. - -
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "개운초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함. 인접토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다중주택 건부지로 이용중임. 본건 북서측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부포함). - - 임대내역은 미상임.
[참고사항]
일괄매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-08-01|배당요구종기일 : 2025.03.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 401호 | 전입: 2015-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 401호 | 전입: 2015-10-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-10-16 확정: 2015-10-16 배당: 2015-10-16 | 보: 401억 2,015만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-03-30 확정: 2020-04-01 배당: 2025-03-07 | 보: 2억 4,150만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO, 윤OO 대항력 없음 | 주거 / 3층301호 | 전입: 2020-03-30 확정: - 배당: - | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 있음 | 3층 전체 | 전입: 2020-03-30 확정: 2020-04-01 배당: 2025-03-07 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 3층전체 | 전입: 2020-03-30 확정: 2020-04-01 배당: 2025-03-07 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 3층301호 | 전입: 2020-03-30 확정: - 배당: - | 보: 241원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 있음 | 201호전부 | 전입: 2022-01-21 확정: 2021-12-24 배당: 2025-02-07 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-01-21 확정: 2021-12-24 배당: 2025-02-07 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2022-02-10 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-14 배당: 2025-01-07 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 202호 | 전입: 2022-02-10 확정: 2022-01-14 배당: 2025-01-07 | 보: 1억 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-08-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 전부(203호) | 전입: 2022-08-10 확정: 2022-07-28 배당: 2025-01-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-08-10 확정: 2022-07-28 배당: 2025-01-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 일부(1층101호,방1칸) | 전입: 2022-09-21 확정: 2022-09-21 배당: 2025-02-25 | 보: 1억 3,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-09-21 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-09-21 확정: 2022-09-21 배당: 2025-02-25 | 보: 1억 3,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 있음 | 일부(지1층 33㎡,비01호) | 전입: 2023-01-25 확정: 2022-12-26 배당: 2025-02-14 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-01-25 확정: 2022-12-26 배당: 2025-02-14 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 천OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 있음 | 일부(비02호) | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-06 배당: 2025-02-21 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-02-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 있음 | 일부(B층방1칸) | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-06 배당: 2025-02-21 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 양OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-02-28 확정: 2023-02-06 배당: 2025-02-21 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 우OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-08-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 우OO 대항력 있음 | 전부(102호) | 전입: 2023-08-31 확정: 2023-08-14 배당: 2025-01-21 | 보: 5,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 우OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-08-31 확정: 2023-08-14 배당: 2025-01-21 | 보: 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인30 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 9억 4,750만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (30건) | - | 보: 431억 1,115만원 월: 500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -건물 1. 2024. 8. 1. 전세권(천유진 비01호 건물 지1층 67.6㎡ 중 동쪽방향 33㎡) 2. 1 이외 부분: 2025.1.8. 경매개시결정 - 토지: 2025. 1. 8. 경매개시결정|청구/채권금액 : 140,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2014-07-07 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2020-05-14 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-01-08 | 강제경매 | 강OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (종암동) | 대지면적 | 146㎡ (44.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 309.74㎡ (93.7평) | 건축면적 | 87.27㎡ (26.4평) | 건폐율 / 용적률 | 59.8% / 212.2% |
| 주용도 | 다중주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2010-04-22 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 종암로27길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 종암로27길 25-7 (종암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 3,444만원 | 11억 7,624만원 | 82% | 6.2명 | 11억 7,624만원 |
| 최근 3개월 | 14억 3,444만원 | 11억 6,190만원 | 81% | 5.8명 | 11억 6,190만원 |
| 최근 6개월 | 14억 3,444만원 | 11억 4,755만원 | 80% | 5.4명 | 11억 4,755만원 |
| 최근 12개월 | 14억 3,444만원 | 11억 3,321만원 | 79% | 5.1명 | 11억 3,321만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
15억 6,687만원
최저매각가 대비 +1억 3,243만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수58.405점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 30건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 8,755만원
- 예상 대출액
- 2억 9,377만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 823만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 3,455만원
- 예상 대출액
- 3억 8,073만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,880만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6억 8,155만원
- 예상 대출액
- 4억 4,301만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,404만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 30건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 47장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 30건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 59.81%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경114007 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 동소문로26마길 16 (동선동3가, 대호빌라) | 2026.06.09 | 1억 5,230만원 | 4,000만원 | 26.3% | 유찰 |
| 2024타경114007 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 동선동3가 251-8 | 2026.06.09 | 1억 5,230만원 | 4,000만원 | 26.3% | 진행중 |
| 2024타경114007 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 동선동3가 251-9 | 2026.06.09 | 1억 5,230만원 | 4,000만원 | 26.3% | 진행중 |
| 2024타경121685 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 안암로26길 20 (제기동) | 2026.05.07 | 12억 4,418만원 | 6억 4,200만원 | 51.6% | 매각 |
| 2024타경111015 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 화랑로22길 12 (석관동, 혜성스테이 3차) | 2026.08.19 | 3억 800만원 | 2억 8,000만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경12904 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 회기로12나길 28-1 (회기동) | 2026.05.12 | 5억 8,533만원 | 3억 2,340만원 | 55.3% | 매각 |
| 2024타경100053 | 단독·다가구 | 서울특별시 성북구 안암동5가 133-23 | 2026.06.09 | 30억 5,437만원 | 12억 5,777만원 | 41.2% | 매각 |
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