2025타경503471
유찰 3회지분매각| 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동, 우성햇살아파트) [도로명] 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동,우성햇살아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -등기사항전부증명서 상 전유부분이 84.9737㎡이나 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있고 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중. |
| 토지면적 | 5,065.8㎡ (1532.4평) | 건물면적 | 84.97㎡ (25.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 232,000,000원 | 최저가격 | (17%)38,992,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,899,200원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.29 | (49%)113,680,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.02 | (34%)79,576,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.07 | (24%)55,703,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.11 | (17%)38,992,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동, 우성햇살아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 5,065.8㎡ (1532.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,262,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동, 우성햇살아파트) (대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동,우성햇살아파트)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 84.97㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | -등기사항전부증명서 상 전유부분이 84.9737㎡이나 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있고 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,065.8㎡ (1532.4평) 건물: 84.97㎡ (25.7평) | 232,000,000원 | |||
철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 18층 건물 중 제8층 제809호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임, - 창호 : 새시창호임. 아파트로 이용중임. 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보기설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음. 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임. 본건 남측으로 중로 및 동측. 서측. 북측으로 소로에 각각 접함. 토지이용계획확인서상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)
본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 북측 인근에 소재하는「우성 햇살아파트 제8층 제809호」로서, 부근은 단독주택, 다가구주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임. 본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 북동측 근거리로 대전지하철1호선 유성온천역이 위치하고 있는바, 제반 대중교통사정은 양호 한편임.
-등기사항전부증명서 상 전유부분이 84.9737㎡이나 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있고 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2025-04-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2025-04-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 809호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-14 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 50,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-등기사항전부증명서 상 전유부분이 84.9737㎡이나 집합건축물대장상 전유부분이 공동주택 84.9737㎡및 지하차고 9.3429㎡로 등재되어 있고 지하차고 부분은 현황 지하주차장(공용)으로 이용중.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (구암동, 우성햇살아파트)
| 단지명 | (구암동, 우성햇살아파트) | 총 세대수 | 136세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 18층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동, 우성햇살아파트) | 대지면적 | 5,065.8㎡ (1532.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.97㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1993-04-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 유성구 관할 등기소 (대전지방법원) | 대전지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대전광역시 관할 지방국세청 | 대전광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 유성구세무서 | 유성구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 계룡로60번길 행정복지센터(주민센터) | 대전광역시 유성구 계룡로60번길 86 (구암동, 우성햇살아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 3,200만원 | 1억 9,024만원 | 82% | 6.2명 | 1억 9,024만원 |
| 최근 3개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,792만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,792만원 |
| 최근 6개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,560만원 |
| 최근 12개월 | 2억 3,200만원 | 1억 8,328만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,328만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,949만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,792만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,526만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,530만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,939만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,432만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.