2024타경4075
유찰 8회| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 431-11 [도로명] 경기도 양평군 국수새터말길 78-22 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 |
| 토지면적 | 573㎡ (173.3평) | 건물면적 | 110.7㎡ (33.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 473,505,000원 | 최저가격 | (4%)19,108,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,910,800원 | 청구금액 | 313,249,314원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.22 | (12%)55,707,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.26 | (8%)38,995,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.30 | (6%)27,297,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.04 | (4%)19,108,000원 | 진행 |
물건 사진 (25장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양평군 양서면 431-11 | 대 (보전관리지역) | 573㎡ (173.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 212,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양평군 양서면 431-11 (경기도 양평군 국수새터말길 78-22) | 일반목구조 · (단독주택) | 110.7㎡ (33.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 573㎡ (173.3평) 건물: 110.7㎡ (33.5평) | 473,505,000원 | |||
본건은 양평군 양서면 국수리 소재 "경의중앙선 국수역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 단지, 미개발 토지, 임야 및 일부 농경지 등이 혼재 함. 본건까지 승용차량 접근이 가능하며, 본건 북동측 위치하는 국수역까지는 직선거리 약900미터 정도이며, 국수역 인근에 버스정류장도 소재함. 남동하향 경사지대를 옹벽 등으로 평탄하게 조성한 자루형의 단독주택 부지임. 북측 자루형 끝부분 일부가 로폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전 특별대책지역(1권역) 임. 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건과 접하는 도로(국수리 431-13번지)는 본건 평가에 의뢰되지 않았으며, 본건 소유자 확인 필요 신인국 지분이 있는 것으로 조사되니 경매 진행시 참고 바람. 2022년 1월 25일 사용승인 된 일반목구조 기타(아스팔트슁글)
-일괄매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-06-09 확정: 2021-06-09 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 주택전부 | 전입: 2021-06-09 확정: 2021-06-09 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 동OO 대항력 없음 | 건물전부 | 전입: 2024-09-25 확정: 2024-09-30 배당: 2024-10-08 | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 동OO 대항력 없음 | 1층전체110.7㎡ | 전입: 2024-09-25 확정: 2024-09-30 배당: 2024-10-08 | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 6억 4,000만원 월: 600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-02-09 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-06-21 | 압류 | 양OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-07-28 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-20 | 근저당권 | 유OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-07-18 | 강제경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양평군 양서면 431-11 | 대지면적 | 573㎡ (173.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 110.7㎡ (33.5평) | 건축면적 | 110.7㎡ (33.5평) | 건폐율 / 용적률 | 19.3% / 19.3% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 2022-01-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양평군 관할 등기소 (여주지원) | 여주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양평군세무서 | 양평군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 양서면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양평군 양서면 431-11 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 7,350만원 | 3억 8,827만원 | 82% | 6.2명 | 3억 8,827만원 |
| 최근 3개월 | 4억 7,350만원 | 3억 8,353만원 | 81% | 5.8명 | 3억 8,353만원 |
| 최근 6개월 | 4억 7,350만원 | 3억 7,880만원 | 80% | 5.4명 | 3억 7,880만원 |
| 최근 12개월 | 4억 7,350만원 | 3억 7,406만원 | 79% | 5.1명 | 3억 7,406만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 955만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,776만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,238만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,648만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,440만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,600만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
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