2025타경725
유찰 3회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.23 (경매법정(108호법정))||
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| 소재지 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.12.15 | 매각물건 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 토지이용계획확인서상 토지거래계약에 관한 허가구역임 3. 2번 부동산 북측 일부 마을공동시설(정자) 1동의 일부가 점유하고 있음 |
| 토지면적 | 1,401.9㎡ (424.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 371,503,500원 | 최저가격 | (45%)166,434,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)20,804,200원 | 청구금액 | 805,222,660원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.06 | (100%)371,503,500원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)260,052,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)208,042,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.10.12 | (56%)208,042,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (45%)166,434,000원 | 진행 |
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물건 사진 (48장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 | 대 | 1,401.9㎡ (424.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 토지이용계획확인서상 토지거래계약에 관한 허가구역임 3. 2번 부동산 북측 일부 마을공동시설(정자) 1동의 일부가 점유하고 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,401.9㎡ (424.1평) 건물: - | 371,503,500원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 "율촌면주민자치센터" 동측 인근(기호1, 2) 및 북동측 인근(기호3, 4, 5)에 위치하며, 주위는 주택지대, 농경지대, 점포 등 상가지대 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임. ▷기호 1) : 유사 사다리형 평지로서, 상업나지임. ▷기호 2) : 세장형의 평지로서 상업나지이나 현재 일부 경작 중이고, 인접지 소재 건물의 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 3) : 유사 사다리형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 4) : 부정형 완경사지대의 전으로 이용 중이며, 일부는 비탈면을 이루고 인접지 건물 일부가 점유하고 있는 부분이 있음. ▷기호 5) : 부정형 완경사지로서, 휴경 전 상태임. ▷기호 1) : 본건 동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. ▷기호 2) : 본건 북
[참고사항]
일괄매각 1. 일괄매각 2. 토지이용계획확인서상 토지거래계약에 관한 허가구역임 3. 2번 부동산 북측 일부 마을공동시설(정자) 1동의 일부가 점유하고 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-11-09|배당요구종기일 : 2026.03.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023.11.09. 근저당권|청구/채권금액 : 805,222,660원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 1996-08-29 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-08-24 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-08-24 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-11-09 | 근저당권 | 광OO | 936,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-10-18 | 근저당권 | 임OO | 440,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-09 | 근저당권 | 양OO | 377,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-12-12 | 임의경매 | 광OO | - | 소멸 | - |
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■
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1. 일괄매각 2. 토지이용계획확인서상 토지거래계약에 관한 허가구역임 3. 2번 부동산 북측 일부 마을공동시설(정자) 1동의 일부가 점유하고 있음
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 | 대지면적 | 1,401.9㎡ (424.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 율촌면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 70-16 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 7,150만원 | 3억 463만원 | 82% | 6.2명 | 3억 463만원 |
| 최근 3개월 | 3억 7,150만원 | 3억 91만원 | 81% | 5.8명 | 3억 91만원 |
| 최근 6개월 | 3억 7,150만원 | 2억 9,720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 9,720만원 |
| 최근 12개월 | 3억 7,150만원 | 2억 9,348만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,348만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 3,579만원
최저매각가 대비 +2,775만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수28.96점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수38.89점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.53%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경61629 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 율촌면 월산리 산14-5 | 2026.06.22 | 1억 966만원 | 2,051만원 | 18.7% | 매각 |
| 2025타경51928 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 율촌면 월산리 1475-6 | 2026.06.08 | 2억 57만원 | 1억 5,100만원 | 75.3% | 매각 |
| 2024타경61629 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 율촌면 산14-5 | 2025.09.22 | 1억 966만원 | 5,011만원 | 45.7% | 매각 |
| 2025타경52352 | 토지·임야 | 전라남도 여수시 율촌면 산수리 248 | 2026.08.18 | 1억 7,232만원 | 8,001만원 | 46.4% | 매각 |
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