2024타경4549
유찰 2회| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) [도로명] 경기도 부천시 경인로193번길 8-9 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2024.08.19 | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 목록1. 건축물대장상 1992.07.13. 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10.지1층 에서 4층을 용도변경을 위한 대수선실시가 기재되어 있으며, 대수선위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음 3. 목록1. 외부에 공사 가림막이 설치되어 건물내부로 출입이 불가하며, 현황 원룸형 다가구주택으로 개조된 후 건물전체가 공가 상태로 방치되어 있음 4. 목록2.-4.의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함 5 |
| 토지면적 | 76.8㎡ (23.2평) | 건물면적 | 184.64㎡ (55.9평) | 소유자 | 주OOOOOOOOOOOOO |
| 감정가격 | 3,408,758,960원 | 최저가격 | (49%)1,670,292,000원 | 채무자 | 주OOOOOOOOOOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)334,058,400원 | 낙찰가격 | 2,280,000,000원 | 채권자 | 강OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.27 | (49%)1,670,292,000원 | 매각 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 대 (일반상업지역) | 76.8㎡ (23.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,685,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) (경기도 부천시 경인로193번길 8-9) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 184.64㎡ (55.9평) | 일괄평가 (대장연면적 1022.55㎡) | 1. 일괄매각 2. 목록1. 건축물대장상 1992.07.13. 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10.지1층 에서 4층을 용도변경을 위한 대수선실시가 기재되어 있으며, 대수선위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음 3. 목록1. 외부에 공사 가림막이 설치되어 건물내부로 출입이 불가하며, 현황 원룸형 다가구주택으로 개조된 후 건물전체가 공가 상태로 방치되어 있음 4. 목록2.-4.의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함 5 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 76.8㎡ (23.2평) 건물: 184.64㎡ (55.9평) | 3,408,758,960원 | |||
본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 지하철1호선 "부천역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장 및 지하철1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(2) : 일련번호3과 일단지의 세장형 평지로서 현황 원룸형 다가구주택의 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 일련번호2과 일단지의 세장형 평지로서 현황 원룸형 다가구주택의 건부지로 이용중임. 일련번호(4) : 가장형의 평지로서 현황 도로로 이용중임. 일련번호(5) : 가장형의 평지로서 현황 도로로 이용중임. 일련번호(2) : 본건 토지 남측으로 일련번호4,5 토지 포함한 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 토지 남측으로 일련번호4,5 토지 포함한 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 토지 포함 남측으로
1. 일괄매각 2. 목록1. 건축물대장상 1992.07.13. 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10.지1층 에서 4층을 용도변경을 위한 대수선실시가 기재되어 있으며, 대수선위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음 3. 목록1. 외부에 공사 가림막이 설치되어 건물내부로 출입이 불가하며, 현황 원룸형 다가구주택으로 개조된 후 건물전체가 공가 상태로 방치되어 있음 4. 목록2.-4.의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함 5
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-31 | 근저당권 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-08-19 | 경매개시결정(신청채권) | 강OOOOOOOO | 2,142,852,616원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 목록1. 건축물대장상 1992.07.13. 1층 및 2층 일부 증축과 2020.11.10.지1층 에서 4층을 용도변경을 위한 대수선실시가 기재되어 있으며, 대수선위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음 3. 목록1. 외부에 공사 가림막이 설치되어 건물내부로 출입이 불가하며, 현황 원룸형 다가구주택으로 개조된 후 건물전체가 공가 상태로 방치되어 있음 4. 목록2.-4.의 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함 5
당사자 내역
| 채권자 | 강OOOOOOOO | 채무자 | 주OOOOOOOOOOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OOOOOOOOOOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 대지면적 | 348.5㎡ (105.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,022.55㎡ (309.3평) | 건축면적 | 182.25㎡ (55.1평) | 건폐율 / 용적률 | 52.3% / 293.4% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1991-01-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부천시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부천시세무서 | 부천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소사구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 34억 875만원 | 27억 9,518만원 | 82% | 6.2명 | 27억 9,518만원 |
| 최근 3개월 | 34억 875만원 | 27억 6,109만원 | 81% | 5.8명 | 27억 6,109만원 |
| 최근 6개월 | 34억 875만원 | 27억 2,700만원 | 80% | 5.4명 | 27억 2,700만원 |
| 최근 12개월 | 34억 875만원 | 26억 9,291만원 | 79% | 5.1명 | 26억 9,291만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 83점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8억 3,514만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 6,151만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 10억 8,234만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 4,940만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 12억 5,940만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 745만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12854 | 오피스텔 | (당산동4가, 블리스다임빌) | 2026.11.05 | 3억 3,100만원 | 2억 4,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경12556 | 오피스텔 | (양평동2가, 어반스테이) | 2026.11.05 | 3억 3,900만원 | 2억 5,800만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경13521 | 오피스텔 | (여의도동, 콤비빌딩) | 2026.11.03 | 6억 7,800만원 | 6억 8,996만원 | 101.8% | 매각 |
| 2024타경83154 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동) | 2026.07.30 | 4억 1,400만원 | 5,888만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경63423 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡] | 2026.07.08 | 6억 3,000만원 | 6,933만원 | 11% | 진행중 |
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
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