2025타경4360
유찰 5회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 385-16 [도로명] 경기도 양주시 그루고개로 306-27 (가동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(제시외 컨테이너는 매각 제외) 2. 목록7. 지분매각 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호는 별지와 같음 |
| 토지면적 | 1,829㎡ (553.3평) | 건물면적 | 81㎡ (24.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,513,491,000원 | 최저가격 | (49%)741,611,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)74,161,100원 | 청구금액 | 912,491,491원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.21 | (34%)519,128,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.25 | (100%)1,513,491,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.29 | (70%)1,059,444,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (49%)741,611,000원 | 진행 |
물건 사진 (42장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 은현면 385-16 | 공장용지 (계획관리지역) | 1,829㎡ (553.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 217,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 은현면 385-16 (경기도 양주시 그루고개로 306-27 (가동)) | 일반철골구조 | 81㎡ (24.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(제시외 컨테이너는 매각 제외) 2. 목록7. 지분매각 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호는 별지와 같음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,829㎡ (553.3평) 건물: 81㎡ (24.5평) | 1,513,491,000원 | |||
일반철골구조 판넬경사지붕 2층 제2종근린생활시설(사무소)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(4) : 일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설(일반창고)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(5) : 일반철골구조 샌드위판넬지붕 1층 제2종근린생활시설(제조업소, 창고)로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 일련번호(6) : 일반철골구조 샌드위판넬지붕 1층 제2종근린생활시설 제조업소로 현상 및 관리상태는 보통입니다. 본건 기계기구 등은 현장조사일 현재 정상 가동되고 있고 계속적인 유지수선이 이루어지고 있는 것으로 보이며, 현상 및 관리상태
본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하저수지" 남측 인근에 위치하고 주위는 중·소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단의 대체로 사다리형의 공업용 건부지입니다. 일련번호(3) :
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(제시외 컨테이너는 매각 제외) 2. 목록7. 지분매각 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호는 별지와 같음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 없음 | 공장 / 가동 | 전입: 2025-01-13 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 가동 | 전입: 2025-01-13 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 목록전부 | 전입: 2025-02-05 확정: 2025-07-22 배당: 2025-10-23 | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO(케이피에프) 대항력 없음 | 공장 | 전입: 2025-02-05 확정: 2025-07-22 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO(케이피에프) 대항력 없음 | 공장 / 전부 | 전입: 2025-07-22 확정: 2025-07-22 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 8,000만원 월: 1,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-04-20 | 소유권 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-12-08 | 근저당권 | 진OO | 1,080,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-02-05 | 가등기 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-06 | 가압류 | 롯OO | 9,304,076원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-31 | 가압류 | (OOOOOO | 271,820,271원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-09 | 가압류 | 신OO | 435,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-20 | 가압류 | (OOOOOO | 50,239,364원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-23 | 가압류 | 경OO | 54,726,868원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-09-22 | 임의경매 | 진OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(제시외 컨테이너는 매각 제외) 2. 목록7. 지분매각 3. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-198호는 별지와 같음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 은현면 385-16 | 대지면적 | 1,829㎡ (553.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 81㎡ (24.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.4% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은현면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 은현면 385-16 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,349만원 | 12억 4,106만원 | 82% | 6.2명 | 12억 4,106만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,349만원 | 12억 2,592만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,592만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,349만원 | 12억 1,079만원 | 80% | 5.4명 | 12억 1,079만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,349만원 | 11억 9,565만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,565만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 7,080만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,696만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 8,056만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,718만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 5,917만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 1,855만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 42장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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