2025타경1195
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 806 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 3. 목록1,2의 신탁자 이경애는 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니므로 본건에 대하여 대항력을 주장하지 않겠다는 2026.4.21.자 의견서를 제출함 |
| 토지면적 | 1,276㎡ (386.0평) | 건물면적 | 99.06㎡ (30.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,946,315,600원 | 최저가격 | (34%)667,585,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)66,758,500원 | 낙찰가격 | 1,105,950,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.19 | (100%)1,946,315,600원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.23 | (70%)1,362,420,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.07 | (49%)953,694,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.11.20 | (34%)667,585,000원 | 매각 |
물건 사진 (16장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 806 | 대 (자연녹지지역) | 1,276㎡ (386.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 644,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 806 | 벽돌구조 · (단독주택) | 99.06㎡ (30.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 3. 목록1,2의 신탁자 이경애는 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니므로 본건에 대하여 대항력을 주장하지 않겠다는 2026.4.21.자 의견서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,276㎡ (386.0평) 건물: 99.06㎡ (30.0평) | 1,946,315,600원 | |||
건물로서, 외벽 : 사이딩 마감 등임. 창호 : 새시창호 등임. - 일련번호(3) : 일반철골구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등임. 창호 : 새시창호 등임. - 일련번호(2) : 주
본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 '용천초등학교' 북측 원거리에 위치하며, 주 위는 농경지, 단독주택, 창고, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통 사정 은 보통임. 본건은 자루형 토지로서, 현황 주택 및 근린생활시설(제조업소 및 사무실 등) 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함. 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서100 0M)), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임. 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 해당사항 임대관계는 미상임. - 일련번호(2) : 연와조 스라브지붕 단층
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 3. 목록1,2의 신탁자 이경애는 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니므로 본건에 대하여 대항력을 주장하지 않겠다는 2026.4.21.자 의견서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2012-12-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2012-12-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2012-12-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2012-12-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 10.0000㎡ | 전입: 2014-10-13 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 경일그린텍(이OO) 대항력 없음 | 공장 | 전입: 2014-10-13 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 선OO 대항력 있음 | 33.0000㎡ | 전입: 2017-09-01 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 선오일코퍼레이션 주식회사(이우용) 대항력 없음 | 공장 | 전입: 2017-09-01 확정: - 배당: - | 보: 200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 명OO 대항력 있음 | 1층일부30.0000㎡ | 전입: 2019-07-08 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 명성알디엠 주식회사(박OO) 대항력 없음 | 공장 / 1층 일부 | 전입: 2019-07-08 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 1,800만원 월: 1,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-26 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 544,582,093원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록3- 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 3. 목록1,2의 신탁자 이경애는 신춘홍과 이경애는 임차인이 아니므로 본건에 대하여 대항력을 주장하지 않겠다는 2026.4.21.자 의견서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 806 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 99.06㎡ (30.0평) | 건축면적 | 99.06㎡ (30.0평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1992-01-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 용인시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 용인시세무서 | 용인시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 처인구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 용인시 처인구 이동읍 백옥대로 806 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 4,631만원 | 15억 9,597만원 | 82% | 6.2명 | 15억 9,597만원 |
| 최근 3개월 | 19억 4,631만원 | 15억 7,651만원 | 81% | 5.8명 | 15억 7,651만원 |
| 최근 6개월 | 19억 4,631만원 | 15억 5,705만원 | 80% | 5.4명 | 15억 5,705만원 |
| 최근 12개월 | 19억 4,631만원 | 15억 3,758만원 | 79% | 5.1명 | 15억 3,758만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 3,379만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,913만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 3,259만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 432만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 335만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,755만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경101369 | 공장·창고 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 498 | 2026.05.15 | 60억 5,502만원 | 45억 1만원 | 74.3% | 매각 |