2025타경73039
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 포천시 이동면 60-3 [도로명] 경기도 포천시 포화로 59 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2025.08.21 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 1,630㎡ (493.1평) | 건물면적 | 220.46㎡ (66.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,010,848,200원 | 최저가격 | (24%)242,705,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)24,270,500원 | 청구금액 | 682,016,576원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.16 | (34%)346,721,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.07.21 | (34%)346,721,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.09.29 | (34%)346,721,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.03 | (24%)242,705,000원 | 진행 |
물건 사진 (53장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 이동면 60-3 | 대 (계획관리지역) | 1,630㎡ (493.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 150,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 이동면 60-3 (경기도 포천시 포화로 59) | 철근콘크리트구조 · (기타일반숙박시설) | 220.46㎡ (66.7평) | 일괄평가 (대장연면적 1091.19㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,630㎡ (493.1평) 건물: 220.46㎡ (66.7평) | 1,010,848,200원 | |||
대상 물건은 경기도 포천시 이동면 도평리 소재 '형제고개' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활 시설, 펜션, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 상가지대임. 대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 대상 토지 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함. ■ 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(백운계곡 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역((20250826) 대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)). 없 음. 없 음. 없 음. 철근콘크
일괄매각. 제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-04-01 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | EOS모텔 전체 | 전입: 2022-11-16 확정: 2022-10-12 배당: 2015-10-30 | 보: 3,000만원 월: 1,600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,500만원 월: 1,900,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-11-27 | 소유권 | 개OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-11-27 | 근저당권 | 케OO | 840,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-11-27 | 근저당권 | 박OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-11-09 | 가압류 | 평OO | 100,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-02-14 | 압류 | 포OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-06-08 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2023-04-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-08-22 | 임의경매 | 숭OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 이동면 60-3 | 대지면적 | 1,630㎡ (493.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,091.19㎡ (330.1평) | 건축면적 | 228.96㎡ (69.3평) | 건폐율 / 용적률 | 14.0% / 66.9% |
| 주용도 | 기타일반숙박시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1994-12-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 이동면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 이동면 60-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 1,084만원 | 8억 2,889만원 | 82% | 6.2명 | 8억 2,889만원 |
| 최근 3개월 | 10억 1,084만원 | 8억 1,878만원 | 81% | 5.8명 | 8억 1,878만원 |
| 최근 6개월 | 10억 1,084만원 | 8억 867만원 | 80% | 5.4명 | 8억 867만원 |
| 최근 12개월 | 10억 1,084만원 | 7억 9,857만원 | 79% | 5.1명 | 7억 9,857만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,135만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,202만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,727만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,573만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,299만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 963만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 80장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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