2025타경20983
유찰 4회| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 묘사2길 182-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.11.07 | 매각물건 | -일괄매각. -목록17.~31. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 가야읍의 사실조회회신서에 의하면, 해당 목록 전부 ① 현황 농지가 아니며(형질변경), ② 농지전용협의[㉠ 허가일자 및 전용목적: 2022. 12. 5.(신규) 주거시설(다가구주택) 건립 전용신고 → 2024. 11. 26.(변경) 지번 및 면적 변경 → 2024. 12. 1.(신규) 주거시설(단독주택) 건립, ㉡ 신청인: ㈜동인종합건설]를 거쳤으며, ③ 향후 원상회 |
| 토지면적 | 612㎡ (185.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 고OO |
| 감정가격 | 2,383,138,000원 | 최저가격 | (24%)572,192,000원 | 채무자 | 고OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)57,219,200원 | 청구금액 | 1,286,493,694원 | 채권자 | 군OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.11 | (100%)2,383,138,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.16 | (70%)1,668,197,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.11.05 | (24%)572,192,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 가야읍 묘사2길 182-2 | 임야 (계획관리지역) | 612㎡ (185.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 9,480원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 가야읍 묘사2길 182-2 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -목록17.~31. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 가야읍의 사실조회회신서에 의하면, 해당 목록 전부 ① 현황 농지가 아니며(형질변경), ② 농지전용협의[㉠ 허가일자 및 전용목적: 2022. 12. 5.(신규) 주거시설(다가구주택) 건립 전용신고 → 2024. 11. 26.(변경) 지번 및 면적 변경 → 2024. 12. 1.(신규) 주거시설(단독주택) 건립, ㉡ 신청인: ㈜동인종합건설]를 거쳤으며, ③ 향후 원상회 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 612㎡ (185.1평) 건물: - | 2,383,138,000원 | |||
대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 소재 "묘동마을회관" 북동측에 위치하며, 주위 는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다. 1) 일련번호 1, 3~15, 17~24 북동측 하향 완경사의 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 신축신고를 득하여 조 성 중인 주거나지입니다. 2) 일련번호 2 사다리형 완경사의 토지임야 입니다. 3) 일련번호 16, 25, 31 현황 도로로 이용 중이며, 함안군청에 확인결과 "건축법 제2종제1항제11호나목에 따른 도로"입니다. 4) 일련번호 26~30 사다리형 완경사 토지로서, 신축신고를 득한 부지이나, 현황 법면부분으로서, 이를 감안 하여 평가하였습니다. 현황 도로인 일련번호 31 토지를 통해 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 일련번호 16, 25는 약 5m내외의 내부도로 입니다. 1) 일련번호 1~30 계획관리지역, 가
-일괄매각. -목록17.~31. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 가야읍의 사실조회회신서에 의하면, 해당 목록 전부 ① 현황 농지가 아니며(형질변경), ② 농지전용협의[㉠ 허가일자 및 전용목적: 2022. 12. 5.(신규) 주거시설(다가구주택) 건립 전용신고 → 2024. 11. 26.(변경) 지번 및 면적 변경 → 2024. 12. 1.(신규) 주거시설(단독주택) 건립, ㉡ 신청인: ㈜동인종합건설]를 거쳤으며, ③ 향후 원상회
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO-유치권자(상호:제일기업) 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO-유치권자(상호:가야공구종합상사) 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 하OO-유치권자(상호:협진종합중기) 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 6원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-26 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-07 | 경매개시결정(신청채권) | 군OOOOOOO | 1,286,493,694원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -목록17.~31. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 가야읍의 사실조회회신서에 의하면, 해당 목록 전부 ① 현황 농지가 아니며(형질변경), ② 농지전용협의[㉠ 허가일자 및 전용목적: 2022. 12. 5.(신규) 주거시설(다가구주택) 건립 전용신고 → 2024. 11. 26.(변경) 지번 및 면적 변경 → 2024. 12. 1.(신규) 주거시설(단독주택) 건립, ㉡ 신청인: ㈜동인종합건설]를 거쳤으며, ③ 향후 원상회
당사자 내역
| 채권자 | 군OOOOOOO | 채무자 | 고OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 고OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 가야읍 묘사2길 182-2 | 대지면적 | 612㎡ (185.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가야읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 가야읍 묘사2길 182-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 23억 8,313만원 | 19억 5,417만원 | 82% | 6.2명 | 19억 5,417만원 |
| 최근 3개월 | 23억 8,313만원 | 19억 3,034만원 | 81% | 5.8명 | 19억 3,034만원 |
| 최근 6개월 | 23억 8,313만원 | 19억 651만원 | 80% | 5.4명 | 19억 651만원 |
| 최근 12개월 | 23억 8,313만원 | 18억 8,267만원 | 79% | 5.1명 | 18억 8,267만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 8,609만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 39만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 7,078만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,198만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 3,143만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,761만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경103317 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 법수면 윤내리 297-1 | 2026.08.13 | 1억 2,245만원 | 617만원 | 5% | 매각 |
| 2023타경105460 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 법수면 167-5 | 2026.05.28 | 3억 4,381만원 | 1억 2,300만원 | 35.8% | 유찰 |
| 2025타경246 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 산서리 684-897 | 2026.04.30 | 4억 7,785만원 | 3억 7,252만원 | 78% | 매각 |
| 2024타경106415 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 | 2026.11.05 | 5,140만원 | 668만원 | 13% | 진행중 |
| 2025타경20068 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 법수면 윤내리 50-16 | 2026.10.15 | 4억 8,772만원 | 9,353만원 | 19.2% | 매각 |
| 2024타경3226 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 379 | 2026.11.05 | 9억 604만원 | 1억 3,501만원 | 14.9% | 진행중 |
| 2024타경3226 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 가야읍 가야리 393-1 | 2026.11.05 | 326만원 | 51만원 | 15.6% | 매각 |
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