2025타경939 (2)
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 [도로명] (서초동,서초동베스트원주건축물) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상은 '203호'이나 현황상은 '403호'임 |
| 토지면적 | 390.9㎡ (118.2평) | 건물면적 | 57.74㎡ (17.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,524,000,000원 | 최저가격 | (41%)624,230,400원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)62,423,040원 | 청구금액 | 3,111,700,574원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.06 | (100%)1,524,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.10 | (80%)1,219,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.15 | (64%)975,360,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.28 | (41%)624,230,400원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 대 (제1종전용주거지역) | 390.9㎡ (118.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,142,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 ((서초동,서초동베스트원주건축물)) | 철근콘크리트구조 | 57.74㎡ (17.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상은 '203호'이나 현황상은 '403호'임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 390.9㎡ (118.2평) 건물: 57.74㎡ (17.5평) | 1,524,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지1층 제비102호, 제2층 제201호, 203호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등. 내 벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등. 창 호: 샷시 창호 등임. (가): 근린생활시설로 이용 중임. (나): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임. (다): 다세대주택(방1, 거실, 주방 욕실, 다락 등)으로 이용 중임. 도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 정방형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외에 포장도로에 각각 접함. 도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어
대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임. 대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재함.
공부상은 '203호'이나 현황상은 '403호'임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 203호 | 전입: 2024-09-02 확정: 2024-09-02 배당: 2025-04-14 | 보: 5,000만원 월: 3,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 5,000만원 월: 3,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-10-07 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 3,111,700,574원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
공부상은 '203호'이나 현황상은 '403호'임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 대지면적 | 390.9㎡ (118.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 57.74㎡ (17.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 14.8% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서초구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서초구세무서 | 서초구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서초동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 2,400만원 | 12억 4,968만원 | 82% | 6.2명 | 12억 4,968만원 |
| 최근 3개월 | 15억 2,400만원 | 12억 3,444만원 | 81% | 5.8명 | 12억 3,444만원 |
| 최근 6개월 | 15억 2,400만원 | 12억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 12억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 15억 2,400만원 | 12억 396만원 | 79% | 5.1명 | 12억 396만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 1,211만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,698만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 450만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,508만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 7,066만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,940만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경114251 | 단독·다가구 | 서울특별시 서초구 효령로61길 15 (서초동) | 2026.08.20 | 58억 1,631만원 | 30억 7,586만원 | 52.9% | 매각 |
| 2025타경102768 | 단독·다가구 | 서울특별시 서초구 서초동 1649-15 서초하임 | 2026.06.30 | 8억 600만원 | 5억 2,000만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경104497 | 단독·다가구 | 서울특별시 서초구 서초동 1451-89 서초동도시형생활주택 1동 4층406호 | 2026.09.01 | 2억 4,200만원 | 1억 5,510만원 | 64.1% | 매각 |
| 2024타경109242 | 단독·다가구 | 서울특별시 강남구 역삼로11길 17 (역삼동) | 2026.08.25 | 2억 7,501만원 | 3,100만원 | 11.3% | 매각 |
| 2025타경103064 | 단독·다가구 | 서울특별시 강남구 논현로66길 16-1 (역삼동) | 2026.06.17 | 34억 3,696만원 | 23억 3,716만원 | 68% | 매각 |
| 2025타경102698 | 단독·다가구 | 서울특별시 서초구 마방로4길 15-16 (양재동, 삼익 EOE) | 2026.06.02 | 6억 4,600만원 | 5억 2,375만원 | 81.1% | 매각 |
| 2024타경2662 | 단독·다가구 | 서울특별시 강남구 봉은사로26길 22 (역삼동) | 2026.07.07 | 132억 3,605만원 | 56억 2,300만원 | 42.5% | 매각 |
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