2025타경506742
2026.11.06 (219호 법정)||
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| 소재지 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) [도로명] 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동,대덕리치아노) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 페퍼저축은행 외1 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 토지면적 | 12,534.5㎡ (3791.7평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,202,000,000원 | 최저가격 | (49%)588,980,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)84,140,000원 | 낙찰가격 | 957,470,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.14 | (70%)841,400,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.07.22 | (70%)841,400,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.30 | (70%)841,400,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.06 | (49%)588,980,000원 | 진행 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) | 대 (제1종일반주거지역) | 12,534.5㎡ (3791.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,480,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) (인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동,대덕리치아노)) | 상가,오피스텔,근린시설 · (판매시설) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 12,534.5㎡ (3791.7평) 건물: - | 1,202,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제20층 제101-2002호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다. 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니 다. 인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 판매시설,업무시설,제1,2종근린생활시설 부지로 이용중입니다. 북측 및 서측으로 왕복 7차선, 남측 및 동측으로 왕복 4차선의 도로에 각각 접하였습니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 과밀억제권
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '굴포천역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철7호선 '굴포천역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 철골
[참고사항]
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2009-04-07|배당요구종기일 : 2025.05.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2009.04.07. 근저당권|청구/채권금액 : 332,505,035원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2009-04-07 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2009-04-07 | 근저당권 | (OOOOOO | 508,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-07-27 | 근저당권 | (OOOOOO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2021-11-30 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-04-05 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 145,200,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-17 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-31 | 임의경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-05 | 가압류 | 신OO | 11,083,341원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-03-12 | 가등기 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-03-13 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-10-14 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 623 (삼산동)
| 단지명 | 623 (삼산동) | 총 세대수 | 332세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 20층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) | 대지면적 | 12,534.5㎡ (3791.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | 2008-01-09 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부평구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부평구세무서 | 부평구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 길주로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 200만원 | 9억 8,564만원 | 82% | 6.2명 | 9억 8,564만원 |
| 최근 3개월 | 12억 200만원 | 9억 7,362만원 | 81% | 5.8명 | 9억 7,362만원 |
| 최근 6개월 | 12억 200만원 | 9억 6,160만원 | 80% | 5.4명 | 9억 6,160만원 |
| 최근 12개월 | 12억 200만원 | 9억 4,958만원 | 79% | 5.1명 | 9억 4,958만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7억 6,644만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 25점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 8,898만원
- 예상 대출액
- 2억 9,449만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 896만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
6억 3,609만원
- 예상 대출액
- 3억 8,165만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,943만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6억 8,321만원
- 예상 대출액
- 4억 4,409만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,464만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 66.62%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경509724 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) | 2026.05.15 | 7억 4,200만원 | 5억 3,010만원 | 71.4% | 매각 |
| 2025타경506742 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 길주로 623 (삼산동) | 2026.11.06 | 12억 200만원 | 9억 5,747만원 | 79.7% | 매각 |
| 2025타경513449 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 부평동 98-85 해송파크뷰 10층1005호 | 2026.04.24 | 2억 1,700만원 | 1억 2,820만원 | 59.1% | 매각 |
| 2025타경511810 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 장제로 181-1 (부평동, 예승파크뷰) | 2026.07.21 | 1억 7,300만원 | 1억 5,623만원 | 90.3% | 매각 |
| 2024타경567795 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 장제로 177 (부평동) | 2026.10.14 | 1억 7,500만원 | 1억 5,418만원 | 88.1% | 매각 |
| 2025타경513585 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 장제로 177 (부평동) | 2026.07.24 | 2억 2,600만원 | 1억 3,839만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경509846 | 오피스텔 | 인천광역시 부평구 장제로 177 (부평동) | 2026.06.23 | 1억 6,000만원 | 9,793만원 | 61.2% | 매각 |
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