2025타경56217
유찰 2회✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.13 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 산82 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 지상에 분묘 소재함(3기), 현황 자연림 및 묘지등으로 이용중임, 맹지임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 97,160,000원 | 최저가격 | (17%)16,330,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,633,000원 | 청구금액 | 632,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.21 | (49%)47,608,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.02 | (34%)33,326,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (24%)23,328,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.13 | (17%)16,330,000원 | 진행 |
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물건 사진 (30장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 남양읍 산82 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 남양읍 산82 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 지상에 분묘 소재함(3기), 현황 자연림 및 묘지등으로 이용중임, 맹지임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 97,160,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 화성시 안석동 소재 '활초초등학교' 남서측 및 남측 근거리에 산재하며 주변은 전, 답, 임야, 농가주택등이 소재하는 순수농촌지역임. 대부분 본건까지 차량출입 어렵고 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 다소 불편함. - 기호(1) : 완경사지로서 자연림 및 묘지등으로 이용중임. - 기호(2) : 완경사지로서 묵전(휴경지상태)임. - 기호(3) : 부정형의 평지로서 '답'으로 이용중임. - 기호(4) : 부정형의 저지로서 묵답(휴경지상태)임. 대부분 맹지로서 기호(3)토지의 경우 남서측으로 지적도상 도로가 있으나 사용하지 못하고 있는 상태(폐도)임. ■기호(1) 안석리 산82 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리,) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ■기호(2) 안석리 396-2 생산관
[참고사항]
지상에 분묘 소재함(3기), 현황 자연림 및 묘지등으로 이용중임, 맹지임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2006-01-31|배당요구종기일 : 2025.08.18
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 4 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 4만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2006.1.31. 근저당권|청구/채권금액 : 632,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1994-12-17 | 소유권이전 | 안OO | 199,412,171원 | 상속 | 1994.12.17 갑(1) 소유권이전 안OO 상속 |
| 1 | 2006-01-31 | 근저당권설정 | 중원새마을금고 | 260,000,000원 | 말소기준등기 | 2006.01.31 을(1) 근저당권설정 중원새마을금고 260,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2006-01-31 | 근저당권설정 | 중원새마을금고 | 260,000,000원 | 말소기준등기 | 2006.01.31 을(1) 근저당권설정 중원새마을금고 260,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 2 | 2007-06-12 | 근저당권설정 | (주)문화웨딩 | 2,600,000,000원 | 확정채권대위변제전:대구은행 | 2007.06.12 을(3) 근저당권설정 (주)문화웨딩 2,600,000,000 확정채권대위변제전:대구은행 소멸 |
| 2 | 2007-06-12 | 근저당권설정 | (주)문화웨딩 | 2,600,000,000원 | 확정채권대위변제전:대구은행 | 2007.06.12 을(3) 근저당권설정 (주)문화웨딩 2,600,000,000 확정채권대위변제전:대구은행 소멸 |
| 3 | 2008-05-19 | 가압류 | (주)보성레미콘 | 64,301,512원 | 2008카단3151 | 2008.05.19 갑(2) 가압류 (주)보성레미콘 64,301,512 2008카단3151 소멸 |
| 3 | 2008-05-19 | 가압류 | (주)보성레미콘 | 64,301,512원 | 2008카단3151 | 2008.05.19 갑(2) 가압류 (주)보성레미콘 64,301,512 2008카단3151 소멸 |
| 4 | 2008-12-02 | 근저당권설정 | 이OO | 400,000,000원 | 말소 | 2008.12.02 을(4) 근저당권설정 이OO 400,000,000 소멸 |
| 4 | 2008-12-02 | 근저당권설정 | 이OO | 400,000,000원 | 말소 | 2008.12.02 을(4) 근저당권설정 이OO 400,000,000 소멸 |
| 5 | 2008-12-11 | 가압류 | 농OO | 500,000,000원 | 2008카단8873 | 2008.12.11 갑(4) 가압류 농협중앙회 500,000,000 2008카단8873 소멸 |
| 5 | 2008-12-11 | 가압류 | 농OO | 500,000,000원 | 2008카단8873 | 2008.12.11 갑(4) 가압류 농협중앙회 500,000,000 2008카단8873 소멸 |
| 6 | 2009-10-20 | 압류 | 성남시중원구 | 200,910,207원 | 말소 | 2009.10.20 갑(7) 압류 성남시중원구 소멸 |
| 7 | 2012-04-19 | 압류 | 성OO | 201,204,199원 | 말소 | 2012.04.19 갑(9) 압류 성남세무서 소멸 |
| 8 | 2013-12-27 | 압류 | 화OO | 2,013,122,710원 | 말소 | 2013.12.27 갑(10) 압류 화성시 소멸 |
| 9 | 2025-05-29 | 임의경매 | (주)문화웨딩 | 632,000,000원 | 2025타경56217 | 2025.05.29 갑(11) 임의경매 (주)문화웨딩 청구금액 632,000,000 2025타경56217 소멸 |
| 9 | 2025-05-29 | 임의경매 | (주)문화웨딩 | 632,000,000원 | 2025타경56217 | 2025.05.29 갑(11) 임의경매 (주)문화웨딩 청구금액 632,000,000 2025타경56217 소멸 |
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■
주의사항 및 매각조건
지상에 분묘 소재함(3기), 현황 자연림 및 묘지등으로 이용중임, 맹지임
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 남양읍 산82 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남양읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 남양읍 산82 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,716만원 | 7,967만원 | 82% | 6.2명 | 7,967만원 |
| 최근 3개월 | 9,716만원 | 7,869만원 | 81% | 5.8명 | 7,869만원 |
| 최근 6개월 | 9,716만원 | 7,772만원 | 80% | 5.4명 | 7,772만원 |
| 최근 12개월 | 9,716만원 | 7,675만원 | 79% | 5.1명 | 7,675만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
7,708만원
최저매각가 대비 +907만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수43.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수41.79점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 85점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1,633만원
- 예상 대출액
- 816만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,634만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1,763만원
- 예상 대출액
- 1,058만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,524만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1,894만원
- 예상 대출액
- 1,231만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,483만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 40장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 60.57%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경56217 | 토지·임야 | 경기도 화성시 남양읍 안석리 254-1 | 2026.06.16 | 1억 5,441만원 | 1억 3,759만원 | 89.1% | 매각 |
| 2025타경56217 | 토지·임야 | 경기도 화성시 남양읍 안석리 518 | 2026.10.13 | 3억 4,669만원 | 9,165만원 | 26.4% | 매각 |
| 2024타경99091 | 토지·임야 | 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-98 | 2026.09.29 | 5,180만원 | 1,511만원 | 29.2% | 매각 |
| 2025타경55498 | 토지·임야 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 현대기아로 144-10 | 2026.08.25 | 4억 7,407만원 | 2억 3,229만원 | 49% | 매각 |
| 2024타경97026 | 토지·임야 | 경기도 화성시 남양읍 무송리 304-3 | 2026.04.29 | 276만원 | 372만원 | 134.6% | 매각 |
| 2023타경78868 | 토지·임야 | 경기도 화성시 남양읍 1026 | 2026.06.08 | 6억 1,812만원 | 1억 1,588만원 | 18.7% | 유찰 |
| 2025타경55487 | 토지·임야 | 경기도 화성시 마도면 청원리 631 | 2026.09.29 | 9,834만원 | 2,620만원 | 26.6% | 매각 |
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