2022타경55450 (7)
유찰 7회지분매각대지권미등기| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) [도로명] (문정동,송파법조타운푸르지오시티) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -현황 및 감정조사시점 공실임. -대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함. |
| 토지면적 | 4,033.9㎡ (1220.3평) | 건물면적 | 34.85㎡ (10.5평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 655,000,000원 | 최저가격 | (26%)171,704,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)17,170,400원 | 청구금액 | 3,830,579,932원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.01.05 | (100%)655,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.02.09 | (80%)524,000,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.03.30 | (64%)419,200,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.05.11 | (51%)335,360,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.02 | (26%)171,704,000원 | 진행 |
물건 사진 (48장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 대 (일반상업지역) | 4,033.9㎡ (1220.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 13,180,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) ((문정동,송파법조타운푸르지오시티)) | 철근콘크리트구조 | 34.85㎡ (10.5평) | 토지·건물 일괄평가 | -현황 및 감정조사시점 공실임. -대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,033.9㎡ (1220.3평) 건물: 34.85㎡ (10.5평) | 655,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 대상 모두 현황 "공실" 임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음. 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임. 북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광
본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨. 본건은
-현황 및 감정조사시점 공실임. -대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-07-31 | 소유권 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-07-31 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 3,965,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-02-24 | 가압류 | 농OO | 248,853,357원 | 소멸 | - |
| 4 | 2020-03-02 | 가압류 | 농OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-03-04 | 가압류 | (OOOOOOO | 301,047,167원 | 소멸 | - |
| 6 | 2020-05-08 | 가압류 | 농OO | 750,033,014원 | 소멸 | - |
| 7 | 2020-10-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2021-03-23 | 압류 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2021-06-29 | 압류 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2021-10-20 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2022-06-15 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2022-10-05 | 임의경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2023-06-26 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2024-07-01 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-현황 및 감정조사시점 공실임. -대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 대지면적 | 4,033.9㎡ (1220.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 34.85㎡ (10.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.9% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 법원로4길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 5,500만원 | 5억 3,710만원 | 82% | 6.2명 | 5억 3,710만원 |
| 최근 3개월 | 6억 5,500만원 | 5억 3,055만원 | 81% | 5.8명 | 5억 3,055만원 |
| 최근 6개월 | 6억 5,500만원 | 5억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 5억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 6억 5,500만원 | 5억 1,745만원 | 79% | 5.1명 | 5억 1,745만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,585만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,574만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,126만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,421만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,946만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,990만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 66장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50111 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 법원로4길 5 (문정동) | 2026.07.20 | 2억 6,500만원 | 2억 2,000만원 | 83% | 매각 |
| 2025타경355 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 법원로4길 6 (문정동) | 2026.09.07 | 2억 1,400만원 | 1억 6,050만원 | 75% | 매각 |
| 2025타경50401 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 141 (문정동) | 2026.06.15 | 8억 7,300만원 | 6억 1,735만원 | 70.7% | 매각 |
| 2025타경51281 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 새말로 62 (문정동) | 2026.08.31 | 2억원 | 1억 6,100만원 | 80.5% | 매각 |
| 2025타경51880 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 새말로 62 (문정동) | 2026.07.27 | 2억 5,500만원 | 2억 2,010만원 | 86.3% | 매각 |
| 2025타경51780 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.08.31 | 2억 1,000만원 | 1억 7,055만원 | 81.2% | 매각 |
| 2025타경392 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 송파대로 111 (문정동, 파크하비오) | 2026.06.15 | 1억 9,850만원 | 2억 500만원 | 103.3% | 매각 |
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