2025타경33399
제시외건물포함지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 화정로309번길 9-8 (농성동) [도로명] 광주광역시 서구 화정로309번길 9-8 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각(매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함) - 지분매각, 특별매각조건 있음(이 사건 신청 채권자겸공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회로 제한) - 본건 건물은 장기간 공실로서 1층 일부는 천장 등 일부가 파손되어 있음 - 본건 건물의 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용중임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 267,730,642원 | 최저가격 | (100%)267,730,642원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)26,773,064원 | 청구금액 | 16,069,788원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.12 | (100%)267,730,642원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 화정로309번길 9-8 (농성동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 화정로309번길 9-8 (농성동) (광주광역시 서구 화정로309번길 9-8) | 벽돌구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각(매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함) - 지분매각, 특별매각조건 있음(이 사건 신청 채권자겸공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회로 제한) - 본건 건물은 장기간 공실로서 1층 일부는 천장 등 일부가 파손되어 있음 - 본건 건물의 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 267,730,642원 | |||
본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하는 "광주광역시 서구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 저층의 노후화된 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 주를 이루는 정비된 주거지대임. 본건까지 소형차량출입이 가능하고 인근에 대중교통시설과 간선도로가 소재하고 있음. 본건 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 '단독주택용지'임. 본건 남동측으로 폭 약 3M내외의 아스팔트 포장도로와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. - 본건 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유자 확인 필요 제시목록 외의 물건이 소재하고 있음. [제시외 건물] 기호 ㄱ : 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 22.1㎡ (무벽체) 기호 ㄴ : 새시조 판넬지붕 단층, 보일러실 등, 약 11.9㎡ (일부 벽체 기호 2(가) 벽체이용구조) 기호 ㄷ: 새시조 판넬지붕 단층, 보
- 일괄매각(매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함) - 지분매각, 특별매각조건 있음(이 사건 신청 채권자겸공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회로 제한) - 본건 건물은 장기간 공실로서 1층 일부는 천장 등 일부가 파손되어 있음 - 본건 건물의 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-16 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 16,069,788원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각(매각 지분에 한하여 제시외 건물 및 수목 포함) - 지분매각, 특별매각조건 있음(이 사건 신청 채권자겸공유자인 김정옥에 한하여 공유자우선매수권 1회로 제한) - 본건 건물은 장기간 공실로서 1층 일부는 천장 등 일부가 파손되어 있음 - 본건 건물의 '부속건물'은 '창고 및 화장실'로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 화정로309번길 9-8 (농성동) | 대지면적 | 172.9㎡ (52.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 119.46㎡ (36.1평) | 건축면적 | 82.17㎡ (24.9평) | 건폐율 / 용적률 | 47.5% / 69.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1972-08-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화정로309번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 화정로309번길 9-8 (농성동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,773만원 | 2억 1,953만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,953만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,773만원 | 2억 1,686만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,686만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,773만원 | 2억 1,418만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,418만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,773만원 | 2억 1,150만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,150만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,386만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,481만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,348만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,684만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 186만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,011만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021타경3135 | 단독·다가구 | 전북특별자치도 익산시 동서로11길 19 (신동) | 2026.08.03 | 6억 2,056만원 | 1,940만원 | 3.1% | 매각 |