2025타경501327
유찰 5회지분매각| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동, 알바트로스) [도로명] 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동,알바트로스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 등기사항증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활주택(원룸형))인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 아파트임. |
| 토지면적 | 479.4㎡ (145.0평) | 건물면적 | 19.73㎡ (6.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 97,000,000원 | 최저가격 | (34%)33,271,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,327,100원 | 청구금액 | 115,348,167원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.24 | (100%)97,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.26 | (70%)67,900,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.02 | (49%)47,530,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.10 | (34%)33,271,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동, 알바트로스) | 대 (일반상업지역) | 479.4㎡ (145.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,310,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동, 알바트로스) (인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동,알바트로스)) | 철근콘크리트구조 · 지상9층 · (공동주택) | 19.73㎡ (6.0평) | 일괄평가 (대장연면적 2774.11㎡) | 등기사항증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활주택(원룸형))인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 아파트임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 479.4㎡ (145.0평) 건물: 19.73㎡ (6.0평) | 97,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층건(사용승인일 : 2012. 08.28.)내 9층 902호로서 - 외벽 : 드라이비트마감, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 하이새시창호임. 아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용중임. 위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음. 가장형의 평지인 토지로서 아파트 및 업무시설의 부지로 이용중임. 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활 주택(원룸
본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임. 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.
등기사항증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활주택(원룸형))인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 아파트임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-10-20 확정: 2022-10-13 배당: 2024-01-30 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-10-20 확정: 2022-10-13 배당: 2025-01-07 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 현OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-10-20 확정: 2022-10-13 배당: - | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인:현OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-10-20 확정: 2022-10-13 배당: 2025-01-07 | 보: 1억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-10-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인6 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 22억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 26억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-26 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-30 | 임차권설정 | 현OO | 110,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-05-07 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-01-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
등기사항증명서와 집합건축물대장(표제부)상 용도는 아파트(도시형생활주택(원룸형))인데, 집합건축물대장(전유부)상 용도는 아파트임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동, 알바트로스) | 대지면적 | 479.4㎡ (145.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,774.11㎡ (839.2평) | 건축면적 | 342.42㎡ (103.6평) | 건폐율 / 용적률 | 71.4% / 578.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 9층 | 사용승인일자 | 2012-08-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 미추홀구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 미추홀구세무서 | 미추홀구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주안중로16번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동, 알바트로스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9,700만원 | 7,954만원 | 82% | 6.2명 | 7,954만원 |
| 최근 3개월 | 9,700만원 | 7,857만원 | 81% | 5.8명 | 7,857만원 |
| 최근 6개월 | 9,700만원 | 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 9,700만원 | 7,663만원 | 79% | 5.1명 | 7,663만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,663만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,500만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,155만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,276만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,508만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,193만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
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