2025타경20734
유찰 7회| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 229 | 경매구분 | 공유물분할을위한경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 -농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -현황 묵전으로 지상의 자연입목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. -지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명). |
| 토지면적 | 645㎡ (195.1평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 전OO |
| 감정가격 | 11,610,000원 | 최저가격 | (8%)956,000원 | 채무자 | 전OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)278,700원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.02 | (24%)2,787,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.06 | (17%)1,951,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.10 | (12%)1,366,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.22 | (8%)956,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 229 | 대 | 645㎡ (195.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 229 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각 -농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -현황 묵전으로 지상의 자연입목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. -지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 645㎡ (195.1평) 건물: - | 11,610,000원 | |||
본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 소재 '안성마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대임. 본건 토지는 공히 차량의 접근이 불가능하며, 제반교통상황은 다소 불편시 됨. -본건 기호(1)~(5)토지는 급경사지 내 부정형의 토지로서 현황 “묵전” 임. -본건 기호(6),(7)토지는 완경사지 내 부정형의 토지로서 현황 “묵전” 임. 본건 기호(1)~(7)토지는 공히 지적도상 맹지임. - 기호(1)~(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지 - 기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의
일괄매각 -농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -현황 묵전으로 지상의 자연입목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. -지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 1981-08-31 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2023-12-27 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-27 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-06-27 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-15 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 -농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -현황 묵전으로 지상의 자연입목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. -지적도상 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있음(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 전OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 전OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 229 | 대지면적 | 645㎡ (195.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 229 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,161만원 | 952만원 | 82% | 6.2명 | 952만원 |
| 최근 3개월 | 1,161만원 | 940만원 | 81% | 5.8명 | 940만원 |
| 최근 6개월 | 1,161만원 | 928만원 | 80% | 5.4명 | 928만원 |
| 최근 12개월 | 1,161만원 | 917만원 | 79% | 5.1명 | 917만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 47만원
- 필요 현금(실투자)
- 848만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 61만원
- 필요 현금(실투자)
- 842만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 72만원
- 필요 현금(실투자)
- 840만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 11건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20734 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 292 | 2026.05.28 | 3,100만원 | 1,080만원 | 34.8% | 매각 |
| 2025타경243 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 안성리 389 | 2026.06.11 | 8,385만원 | 4,565만원 | 54.4% | 매각 |
| 2024타경784 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 산42-11 | 2026.06.25 | 3억 688만원 | 4,000만원 | 13% | 매각 |
| 2025타경71 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 222-9 | 2026.05.21 | 139만원 | 215만원 | 154.3% | 진행중 |
| 2023타경3014 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 703-3 | 2026.05.07 | 1,526만원 | 166만원 | 10.9% | 매각 |
| 2025타경20892 | 토지·임야 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 369 | 2026.09.17 | 258만원 | 66만원 | 25.5% | 매각 |
| 2024타경106163 | 토지·임야 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 474-4 | 2026.05.28 | 1,735만원 | 251만원 | 14.5% | 매각 |
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