2025타경102711
유찰 4회2026.11.05 (4별관211호경매법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임 3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 377㎡ (114.0평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,377,055,200원 | 최저가격 | (41%)973,642,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)97,364,200원 | 낙찰가격 | 1,325,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
매각입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.16 | (51%)1,217,052,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.20 | (41%)973,642,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.11.05 | (41%)973,642,000원 | ?? |
낙찰가: 13억 2,550만원 |입찰자: -|낙찰자: 개인/법인 | |||
| 6회 | 2026.11.05 | (41%)973,642,000원 | 진행 |
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물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 대 (제1종일반주거지역) | 377㎡ (114.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,001,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 벽돌구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임 3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 377㎡ (114.0평) 건물: - | 2,377,055,200원 | |||
[참고사항]
1. 일괄매각 2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임 3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2006-12-08|배당요구종기일 : 2025.07.04
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 1999-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1999-02-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1999-02-01 확정: 1999-02-01 배당: 1999-02-01 | 보: 1,999만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-01-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-01-06 확정: 2023-01-06 배당: 2023-01-06 | 보: 2,023만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 4,022만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2006-12-08|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2006-12-08 | 근저당권 | (OOOOOO | 384,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2011-03-25 | 근저당권 | (OOOOOO | 20,600,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2018-11-15 | 근저당권 | (OOOOOO | 92,950,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2023-08-09 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-09 | 근저당권 | (OOOOOO | 539,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-12-13 | 근저당권 | (OOOOOO | 154,100,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-06 | 근저당권 | 김OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-04-21 | 임의경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-20 | 가압류 | (OOOOOOOOO | 230,000,000원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-07-28 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2026-03-10 | 압류 | 종OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임 3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 대지면적 | 377㎡ (114.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 262.6㎡ (79.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 69.7% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1991-03-22 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 종로구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 종로구세무서 | 종로구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 비봉5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 23억 7,705만원 | 19억 4,918만원 | 82% | 6.2명 | 19억 4,918만원 |
| 최근 3개월 | 23억 7,705만원 | 19억 2,541만원 | 81% | 5.8명 | 19억 2,541만원 |
| 최근 6개월 | 23억 7,705만원 | 19억 164만원 | 80% | 5.4명 | 19억 164만원 |
| 최근 12개월 | 23억 7,705만원 | 18억 7,787만원 | 79% | 5.1명 | 18억 7,787만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
16억 6,176만원
최저매각가 대비 +1억 4,045만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수67.6점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수52.745점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9억 7,364만원
- 예상 대출액
- 4억 8,682만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 553만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
10억 5,153만원
- 예상 대출액
- 6억 3,092만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,018만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
11억 2,942만원
- 예상 대출액
- 7억 3,412만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,572만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 12건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 44장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 12건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.96%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경102711 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 비봉5길 27-10 (구기동) | 2026.11.05 | 23억 7,705만원 | 13억 2,550만원 | 55.8% | 진행중 |
| 2025타경102376 | 단독·다가구 | 서울특별시 종로구 평창30길 85 (평창동) | 2026.06.18 | 36억 8,721만원 | 21억 500만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경51739 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 통일로 745-9 (대조동) | 2026.08.25 | 11억 4,305만원 | 6억 2,351만원 | 54.5% | 매각 |
| 2024타경55593 | 단독·다가구 | 서울특별시 서대문구 통일로 545 (홍은동, 진성위메이드) | 2026.06.30 | 2억 4,400만원 | 1억 9,530만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경51720 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 은평로21가길 11-2 (녹번동) | 2026.08.04 | 12억 5,814만원 | 8억 5,920만원 | 68.3% | 매각 |
| 2025타경52254 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 녹번로3가길 15 (녹번동) | 2026.10.13 | 16억 2,515만원 | 6억 7,677만원 | 41.6% | 매각 |
| 2025타경51589 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 연서로 299-1 (불광동, 엔에스에코빌) | 2026.08.25 | 2억 8,600만원 | 2억 8,960만원 | 101.3% | 매각 |
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