2024타경7986 (2)
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 [도로명] 경기도 화성시 노들길 6-12 (새솔동,엠폴리스303) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임 |
| 토지면적 | 8,416.8㎡ (2546.1평) | 건물면적 | 43.64㎡ (13.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 590,000,000원 | 최저가격 | (34%)202,370,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)20,237,000원 | 청구금액 | 1,125,954,870원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.11.28 | (38%)227,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.01.07 | (27%)158,900,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.04.21 | (27%)158,900,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.27 | (34%)202,370,000원 | 진행 |
물건 사진 (31장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 | 대 | 8,416.8㎡ (2546.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 (경기도 화성시 노들길 6-12 (새솔동,엠폴리스303)) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 43.64㎡ (13.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 8,416.8㎡ (2546.1평) 건물: 43.64㎡ (13.2평) | 590,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 규모 : 지하2층 지상6층 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 페어그라스 창호 등임. 공히 근린생활시설(폐문부재 상태임.)로 이용 중 임. 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 스프링클러설비 등 되어 있음. 본건은 가장형 평지의 토지로서, "근린생활시설 건부지" 로 이용 중 임. 본건 북동측, 남서측으로 노폭 약35m, 15m의 아스콘포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약8m의 보행자도로와 접함. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접합), 소로2류(
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 상가로서, 주위는 상업용, 오피스텔 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 대체로 무난함. 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨. 구조 :
1. 일괄매각 2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-10-08 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-10-08 | 근저당권 | (OOOOOO | 765,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-12-03 | 근저당권 | 최OO | 396,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-19 | 임의경매 | 아OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 | 대지면적 | 8,416.8㎡ (2546.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.64㎡ (13.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 새솔동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 9,000만원 | 4억 8,380만원 | 82% | 6.2명 | 4억 8,380만원 |
| 최근 3개월 | 5억 9,000만원 | 4억 7,790만원 | 81% | 5.8명 | 4억 7,790만원 |
| 최근 6개월 | 5억 9,000만원 | 4억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 4억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 5억 9,000만원 | 4억 6,610만원 | 79% | 5.1명 | 4억 6,610만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 118만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,141만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,113만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,782만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,258만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,274만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 31장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경82369 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.10.12 | 13억 4,000만원 | 1억 6,030만원 | 12% | 매각 |
| 2024타경77220 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.07.13 | 14억 6,800만원 | 3억 6,305만원 | 24.7% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층606호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.09.30 | 3억 8,400만원 | 8,645만원 | 22.5% | 매각 |
| 2025타경54449 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 (새솔동) | 2026.09.14 | 5억 7,200만원 | 2억 1,300만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층607호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.08.25 | 2억 7,900만원 | 7,000만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경9180 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 큰나래2길 51 (새솔동) | 2026.08.11 | 7억 9,200만원 | 2억 7,000만원 | 34.1% | 취하 |
| 2025타경703 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 광덕2로 193-19 (고잔동) | 2026.08.27 | 820만원 | 402만원 | 49% | 매각 |
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