2023타경57705
유찰 18회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) [도로명] 서울특별시 강동구 진황도로25길 00018-00000 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 257㎡ (77.7평) | 건물면적 | 15.93㎡ (4.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 228,000,000원 | 최저가격 | (2%)5,134,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)513,400원 | 청구금액 | 93,797,880원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 17회 | 2026.08.24 | (3%)6,418,000원 | 유찰 |
| 18회 | 2026.09.28 | (2%)5,134,000원 | 유찰 |
| 18회 | 2026.11.09 | (2%)5,134,000원 | 03 |
| 19회 | 2026.11.09 | (2%)4,107,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 대 (준주거지역) | 257㎡ (77.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,901,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) (서울특별시 강동구 진황도로25길 00018-00000) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 15.93㎡ (4.8평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 257㎡ (77.7평) 건물: 15.93㎡ (4.8평) | 228,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 내 제8층 제805호로서, 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 "내부구조도" 참조바람. 급배수/위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어있음. 본건은 2필지 일단으로 이용 중인 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 공동주택등(도시형생활주택-단지형다세대,업무시설) 건부지로 이용 중임. 본건 토지 남서측 및 북동측으로 각 노폭 약 4미터, 약 6미터 포장도로 접함. 기호(1,2) : 도시지역 , 준주거지역(2004-11-05) , 지구
본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "지하철5호선 강동역" 북서측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 지역임. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5호선 강동역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 805호 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-09-16 배당: 2023-11-14 | 보: 8,640만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 / 805호 | 전입: 2020-09-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 805호 | 전입: 2020-09-29 확정: 2020-09-16 배당: 2023-10-31 | 보: 1억 3,860만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2억 2,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2020-12-16 | 전세권 | 전OO | 225,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2022-01-20 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2022-10-12 | 임차권설정 | 전OO | 225,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-23 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기", "대항력", "가처분"]
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (천호동, 스카이캐슬라)
| 단지명 | (천호동, 스카이캐슬라) | 총 세대수 | 25세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 대지면적 | 257㎡ (77.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 15.93㎡ (4.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-09-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강동구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강동구세무서 | 강동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진황도로25길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 (천호동, 스카이캐슬라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,800만원 | 1억 8,696만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,696만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,800만원 | 1억 8,468만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,468만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,800만원 | 1억 8,240만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,240만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,800만원 | 1억 8,012만원 | 79% | 5.1명 | 1억 8,012만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.7%입니다.
유찰 횟수가 18회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 256만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,062만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 332만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,027만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 387만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,014만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.7% 하락, 유찰 18회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 18회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51064 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 진황도로27가길 6-5 (천호동, 다성 이즈빌) | 2026.10.19 | 2억 6,000만원 | 2억 514만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경51546 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 성안로27길 63-9 (천호동, 금강블루빌) | 2026.06.01 | 2억 6,700만원 | 2억 4,700만원 | 92.5% | 매각 |
| 2025타경51197 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천호동 363-24 4층402호 | 2026.04.20 | 3억 4,700만원 | 3억 6,770만원 | 106% | 매각 |
| 2025타경51197 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천중로16길 24 (천호동, 현영쉬크빌) | 2026.04.20 | 3억 4,700만원 | 3억 6,770만원 | 106% | 매각 |
| 2024타경64243 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천호옛17길 17-4 (성내동) | 2026.07.13 | 3억 800만원 | 3억원 | 97.4% | 매각 |
| 2025타경51686 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 9-9 (성내동, 마이플레이스 성내) | 2026.10.12 | 3억 3,000만원 | 2억 7,507만원 | 83.4% | 매각 |
| 2025타경51174 | 다세대·연립 | 서울특별시 강동구 천중로 172 (길동, 에코리버빌) | 2026.07.20 | 3억 5,500만원 | 3억 2,720만원 | 92.2% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
