2025타경414
유찰 3회지분매각| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 (송정동) [도로명] 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현칭 송정블루캐슬. 대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황 공실 및 일부 사무실로 사용 중임. |
| 토지면적 | 670㎡ (202.7평) | 건물면적 | 424.92㎡ (128.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,470,000,000원 | 최저가격 | (34%)847,210,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)84,721,000원 | 청구금액 | 2,424,458,807원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.12 | (49%)1,210,300,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.16 | (34%)847,210,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.25 | (34%)847,210,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.03 | (34%)847,210,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 (송정동) | 대 (일반상업지역) | 670㎡ (202.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,190,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 (송정동) (부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70) | 철근콘크리트조 | 424.92㎡ (128.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 현칭 송정블루캐슬. 대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황 공실 및 일부 사무실로 사용 중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 670㎡ (202.7평) 건물: 424.92㎡ (128.5평) | 2,470,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호로서 외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅, 드라이비트 등 마감 내벽: 콘크리트노출 등 마감 창호: 샷시창 구조. 제2종근린생활시설. 급˙배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음. 인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 남동측 및 남서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호(1)토지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세한 사항은 건축과 별도문의),
본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 '부산송정해수욕장' 북측 인근에 위치하는 송정 블루캐슬(현칭) 2층 201호로서 부근은 근린생활시설 및 숙박시설, 관광시설(해운대블루라인 파크), 나지, 해수욕장 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 동해선'송정역'이 위치 하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.
현칭 송정블루캐슬. 대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황 공실 및 일부 사무실로 사용 중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| (OOO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2017-05-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)에스제이글로벌 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2017-05-19 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에스제이그랑블루 대항력 없음 | 점포 / 201호 | 전입: 2022-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-07-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 에이치글로벌투어 대항력 없음 | 점포 / 2층 | 전입: 2024-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2024-05-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 2층201호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)하나엠엔씨 대항력 없음 | 점포 / 2층 201호 | 전입: 2024-08-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 1,000만원 월: 3,600,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-01-25 | 소유권 | (OOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-01-25 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,596,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-28 | 근저당권 | 최OO | 2,200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-06 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-07-21 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-12-29 | 압류 | 해OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
현칭 송정블루캐슬. 대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황 공실 및 일부 사무실로 사용 중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 (송정동) | 대지면적 | 670㎡ (202.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 424.92㎡ (128.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 63.4% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해운대구 관할 등기소 (동부지원) | 동부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해운대구세무서 | 해운대구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송정중앙로36번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 (송정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 24억 7,000만원 | 20억 2,540만원 | 82% | 6.2명 | 20억 2,540만원 |
| 최근 3개월 | 24억 7,000만원 | 20억 70만원 | 81% | 5.8명 | 20억 70만원 |
| 최근 6개월 | 24억 7,000만원 | 19억 7,600만원 | 80% | 5.4명 | 19억 7,600만원 |
| 최근 12개월 | 24억 7,000만원 | 19억 5,130만원 | 79% | 5.1명 | 19억 5,130만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 2,360만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 4,092만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 4,899만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 8,405만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 3,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 6,277만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경346 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.05.18 | 5억 5,000만원 | 2억 9,299만원 | 53.3% | 매각 |
| 2025타경339 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.04.20 | 5억 3,000만원 | 3억 599만원 | 57.7% | 매각 |
| 2024타경493 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 31 | 2026.06.16 | 9억 7,000만원 | 2억 5,500만원 | 26.3% | 매각 |
| 2025타경5149 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.08.18 | 5억 3,500만원 | 2억 7,899만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경4931 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17 | 2026.06.08 | 5억원 | 2억 6,899만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경541 | 근린상가 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로 275 (좌동, 대우2차아파트) | 2026.09.22 | 17억 3,000만원 | 6억 3,588만원 | 36.8% | 매각 |
| 2025타경5378 | 근린상가 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 | 2026.10.12 | 5억 5,700만원 | 9,510만원 | 17.1% | 매각 |
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