2024타경82237
유찰 9회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75 [도로명] 경기도 남양주시 수레로 1104-75 (이노빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 660㎡ (199.7평) | 건물면적 | 54.86㎡ (16.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 256,000,000원 | 최저가격 | (34%)87,808,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)8,780,800원 | 청구금액 | 175,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 11회 | 2026.08.19 | (70%)179,200,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.09.30 | (49%)125,440,000원 | 진행 |
| 12회 | 2026.09.30 | (49%)125,440,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.11.04 | (34%)87,808,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75 | 대 (제1종일반주거지역) | 660㎡ (199.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 834,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75 (경기도 남양주시 수레로 1104-75 (이노빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (공동주택) | 54.86㎡ (16.6평) | 일괄평가 (대장연면적 659.41㎡) | 특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 660㎡ (199.7평) 건물: 54.86㎡ (16.6평) | 256,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호로서 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감. 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임. 창호 : 하이샤시 창호임. 다세대주택(내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)으로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등을 갖추었음. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 다세대주택 단지 내외로 포장도로가 개설되어있음. 1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역). 없 음. 임대관계 : 미상 기 타 : -
본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주변환경 보통임. 본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통시됨.
특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 302호전부 | 전입: 2021-05-11 확정: 2021-04-07 배당: 2024-09-02 | 보: 1억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2021-05-11 확정: 2021-04-07 배당: - | 보: 1억 7,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-06-02 | 소유권 | 윤OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-06-10 | 압류 | 달OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-11-03 | 가압류 | 서OO | 5,260,313원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-03-10 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-06-29 | 임차권설정 | 김OO | 175,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-03 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 수레로 1104-75
| 단지명 | 수레로 1104-75 | 총 세대수 | 11세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75 | 대지면적 | 660㎡ (199.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 659.41㎡ (199.5평) | 건축면적 | 243.48㎡ (73.7평) | 건폐율 / 용적률 | 36.9% / 99.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | 2017-11-29 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,600만원 | 2억 992만원 | 82% | 6.2명 | 2억 992만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,600만원 | 2억 736만원 | 81% | 5.8명 | 2억 736만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,600만원 | 2억 480만원 | 80% | 5.4명 | 2억 480만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,600만원 | 2억 224만원 | 79% | 5.1명 | 2억 224만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,390만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,286만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,689만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,697만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,620만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,477만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
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