2025타경12252
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 [도로명] 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-10 (화곡동, 더원) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 토지면적 | 261.1㎡ (79.0평) | 건물면적 | 25.95㎡ (7.8평) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 225,000,000원 | 최저가격 | (41%)92,160,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)9,216,000원 | 청구금액 | 239,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.23 | (100%)225,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.11.13 | (41%)92,160,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 | 대 | 261.1㎡ (79.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 (서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-10 (화곡동, 더원)) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 25.95㎡ (7.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 261.1㎡ (79.0평) 건물: 25.95㎡ (7.8평) | 225,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 5층 501호로서 외벽: 치장벽돌쌓기. 창호: 하이샷시창호 복층유리 임. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. 위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층주차장 설치됨. 2필일단의 가장형평지로 더원(도시형생활주택:단지형다세대) 건부지로 이용됨. 북동측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함. 화곡동 820-7 :도시지역, 제2종일반주거지역
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 진흥아파트 소규모단지, 근린생활시설, 주민센터 등 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 지하철5호선 까치산역이 남서측 근거리에 위치하나, 이용사정 은 원할한편은 아님. 남측인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용 가능함.
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-09-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-01 | 개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 239,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 | 대지면적 | 261.1㎡ (79.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.95㎡ (7.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.9% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화곡동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 화곡동 820-7 더원 제5층 제501호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,450만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,450만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,225만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,225만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,500만원 | 1억 8,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,000만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,500만원 | 1억 7,775만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,775만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 59.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,608만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,509만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,971만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,890만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,948만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,659만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 59.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12491 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.08.19 | 2억 9,000만원 | 1억 9,256만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경13069 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.08.07 | 3억 2,900만원 | 2억 1,845만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경11050 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.07.08 | 2억 9,000만원 | 1억 7,230만원 | 59.4% | 매각 |
| 2025타경11076 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.04.28 | 3억 5,200만원 | 2억 3,215만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경9339 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동, 은성캐슬) | 2026.08.07 | 2억 6,100만원 | 1억 3,550만원 | 51.9% | 매각 |
| 2025타경11954 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 등촌로13다길 40-43 (화곡동) | 2026.08.18 | 7,080만원 | 5,120만원 | 72.3% | 매각 |
| 2025타경11068 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-8 (화곡동, 삼성하이츠빌) | 2026.08.04 | 2억 968만원 | 9,120만원 | 43.5% | 매각 |
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