2025타경11210
유찰 5회지분매각| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 [도로명] (가산동, 하이펠리스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 토지면적 | 826.8㎡ (250.1평) | 건물면적 | 13.44㎡ (4.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 149,000,000원 | 최저가격 | (33%)48,824,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,882,400원 | 청구금액 | 164,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.07 | (64%)95,360,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.08 | (51%)76,288,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.16 | (41%)61,030,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (33%)48,824,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 | 대 (준주거지역) | 826.8㎡ (250.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,932,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 ((가산동, 하이펠리스)) | 철근콘크리트구조 · (업무시설) | 13.44㎡ (4.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 826.8㎡ (250.1평) 건물: 13.44㎡ (4.1평) | 149,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2021-05-27) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 '내부구조도' 참조 바람) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음. 2필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 동측으로 약 10m 도로에 접함. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접
본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 '서울가산초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,7호선 '가산디지털단지역'이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: 2025-10-27 | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: 2023-11-07 | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: 2023-11-07 | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: - | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: 2025-10-27 | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-10-28 확정: 2021-10-28 배당: 2025-10-27 | 보: 1억 6,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 23억 2,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 33억 1,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-28 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 164,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 143-3 하이펠리스
| 단지명 | 143-3 하이펠리스 | 총 세대수 | 42세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 14층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 | 대지면적 | 826.8㎡ (250.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 13.44㎡ (4.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.6% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-05-27 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 금천구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 금천구세무서 | 금천구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,900만원 | 1억 2,218만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,218만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,900만원 | 1억 2,069만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,069만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,900만원 | 1억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,900만원 | 1억 1,771만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,771만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,441만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,294만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,967만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,681만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,844만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 29장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경150048 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 가산로9길 12-8 (가산동) | 2026.07.21 | 1억 2,800만원 | 1억 900만원 | 85.2% | 매각 |
| 2025타경12684 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 (가산동) | 2026.09.02 | 2억 4,400만원 | 1억 6,353만원 | 67% | 매각 |
| 2025타경11159 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1268-5 (가산동) | 2026.08.04 | 2억 9,400만원 | 1억 8,190만원 | 61.9% | 매각 |
| 2025타경633 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.08.14 | 1억 900만원 | 7,189만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경9345 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.07.07 | 1억 1,500만원 | 1억 455만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경11916 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.10.21 | 1억 4,300만원 | 7,500만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경11916 | 오피스텔 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 (가산동, 비즈트위트 바이올렛 5차) | 2026.09.10 | 1억 4,300만원 | 7,722만원 | 54% | 매각 |
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