2025타경505428
유찰 6회지분매각토지별도등기| 소재지 | 인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) [도로명] 인천광역시 남동구 예술로 198 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음 |
| 토지면적 | 11,499.8㎡ (3478.7평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 10.79㎡ (3.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 57,000,000원 | 최저가격 | (12%)6,706,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)670,600원 | 청구금액 | 19,765,675원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.08 | (34%)19,551,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.07 | (24%)13,686,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.10 | (17%)9,580,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.22 | (12%)6,706,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) | 대 · 도로 (일반상업지역) | 11,499.8㎡ (3478.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,277,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) (인천광역시 남동구 예술로 198) | 철골,철근콘크리트조 · (판매시설) | 10.79㎡ (3.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 11,499.8㎡ (3478.7평) 건물: 10.79㎡ (3.3평) | 57,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제229호로서, (사용승인일 : 1999.12.30) 외 벽 : 복합판넬, 석재 및 페어글라스 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등입니다. 대상물건은 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재경보설비, 옥내소화전 설비, 주차장설비 등이 되어있습니다. 7필지 일단의 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북쪽으로 노폭 약 8
본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천경찰청' 북측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 근린생활시설,업무시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 '예술회관역, 인천시청역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.
토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-05-18 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2011-05-18 | 근저당권 | 장OO | 25,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2011-08-12 | 가압류 | 비OO | 7,928,494원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-03-29 | 가압류 | 서OO | 51,386,290원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-21 | 임의경매 | 장OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) | 대지면적 | 11,499.8㎡ (3478.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 10.79㎡ (3.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철골,철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1999-12-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 예술로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,700만원 | 4,674만원 | 82% | 6.2명 | 4,674만원 |
| 최근 3개월 | 5,700만원 | 4,617만원 | 81% | 5.8명 | 4,617만원 |
| 최근 6개월 | 5,700만원 | 4,560만원 | 80% | 5.4명 | 4,560만원 |
| 최근 12개월 | 5,700만원 | 4,503만원 | 79% | 5.1명 | 4,503만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 335만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,142만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 434만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,097만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 505만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,080만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경582671 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 예술로192번길 32 (구월동) | 2026.08.25 | 7,200만원 | 4,476만원 | 62.2% | 매각 |
| 2025타경1069 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 예술로192번길 32 (구월동) | 2026.07.27 | 7,500만원 | 5,042만원 | 67.2% | 매각 |
| 2025타경508366 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 인하로489번길 28 (구월동) | 2026.07.21 | 1억 8,500만원 | 1억원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경543768 | 근린상가 | 인천광역시 미추홀구 경원대로851번길 40 (주안동) | 2026.10.07 | 22억 5,495만원 | 12억 3,999만원 | 55% | 매각 |
| 2025타경1082 | 근린상가 | 인천광역시 남동구 용천로153번길 58 (간석동) | 2026.06.15 | 30억 1,053만원 | 16억 1,999만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경514408 | 근린상가 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층115호 | 2026.10.01 | 1억 400만원 | 4,895만원 | 47.1% | 매각 |
| 2024타경12257 | 근린상가 | 인천광역시 부평구 십정동 408-48 2층 215호 | 2026.04.22 | 1억 2,400만원 | 5,320만원 | 42.9% | 매각 |
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