관련물건번호 (1건)

2025타경505428

유찰 6회지분매각토지별도등기

매각기일:2026.10.22 (219호 법정)|담당계:인천지방법원 경매15계 (032-860-1615(구내:1615))|배당종기일:2025.04.24

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소재지	인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) [도로명] 인천광역시 남동구 예술로 198			경매구분	부동산임의경매
물건종류	근린상가	접수/개시결정	-	매각물건	토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음
토지면적	11,499.8㎡ (3478.7평)토지별도등기있음	건물면적	10.79㎡ (3.3평)	소유자	김OO
감정가격	57,000,000원	최저가격	(12%)6,706,000원	채무자	김OO
입찰보증금	(10%)670,600원	청구금액	19,765,675원	채권자	금융기관/신청채권자

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
1회	2026.03.30	(100%)57,000,000원	유찰
2회	2026.04.29	(70%)39,900,000원	유찰
3회	2026.06.04	(49%)27,930,000원	유찰
4회	2026.07.08	(34%)19,551,000원	유찰
5회	2026.10.22	(12%)6,706,000원	진행

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 해OOOOOOOOOO OOO · 개별공시지가(2026) : 5,277,000원/㎡

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동)	대 · 도로 (일반상업지역)	11,499.8㎡ (3478.7평)	토지·건물 일괄평가공시지가 5,277,000원/㎡	매각포함
건물 2	인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동) (인천광역시 남동구 예술로 198)	철골,철근콘크리트조	10.79㎡ (3.3평)	토지·건물 일괄평가	토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음
총 감정가격 합계			토지: 11,499.8㎡ (3478.7평) 건물: 10.79㎡ (3.3평)	57,000,000원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제229호로서, (사용승인일 : 1999.12.30) 외 벽 : 복합판넬, 석재 및 페어글라스 등 마감 창 호 : 샷시 창호 등입니다. 대상물건은 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재경보설비, 옥내소화전 설비, 주차장설비 등이 되어있습니다. 7필지 일단의 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북쪽으로 노폭 약 8

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천경찰청' 북측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 근린생활시설,업무시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 '예술회관역, 인천시청역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

[참고사항]

토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2011-05-18|배당요구종기일 : 2025.04.24

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

토지별도등기 있음

말소기준권리 : 2011.5.18. 근저당권|청구/채권금액 : 19,765,675원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2011-05-18	근저당권	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	19,765,675원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

토지(대지권의 목적인 토지 5,6,7)에 별도등기 있음

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당사자 내역

채권자	금융기관/신청채권자	채무자	김OO
소유자	김OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동)			대지면적	11,499.8㎡ (3478.7평)
연면적	10.79㎡ (3.3평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / 0.1%
주용도	근린상가	주구조 / 층수	철골,철근콘크리트조	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	남동구 관할 등기소 (인천지방법원)	인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과)	032-860-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	인천광역시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	남동구세무서	남동구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	예술로 행정복지센터(주민센터)	인천광역시 남동구 예술로 198 (구월동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	5,700만원	4,674만원	82%	6.2명	4,674만원
최근 3개월	5,700만원	4,617만원	81%	5.8명	4,617만원
최근 6개월	5,700만원	4,560만원	80%	5.4명	4,560만원
최근 12개월	5,700만원	4,503만원	79%	5.1명	4,503만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

2,027만원

최저매각가 대비 +72만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

103.7%

상업/업무시설 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수30.7점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수52.6점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수44.495점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

670만원

예상 대출액: 335만원
필요 현금(실투자): 1,142만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

724만원

예상 대출액: 434만원
필요 현금(실투자): 1,097만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

777만원

예상 대출액: 505만원
필요 현금(실투자): 1,080만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 10건 분석

평균 낙찰가율 53.4%

최고 67.2% · 최저 40.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2024타경582671	근린상가	인천광역시 남동구 예술로192번길 32 (구월동)	2026.08.25	7,200만원	4,476만원	62.2%	매각
2025타경1069	근린상가	인천광역시 남동구 예술로192번길 32 (구월동)	2026.07.27	7,500만원	5,042만원	67.2%	매각
2025타경508366	근린상가	인천광역시 남동구 인하로489번길 28 (구월동)	2026.07.21	1억 8,500만원	1억원	54.1%	매각
2024타경543768	근린상가	인천광역시 미추홀구 경원대로851번길 40 (주안동)	2026.10.07	22억 5,495만원	12억 3,999만원	55%	매각
2025타경1082	근린상가	인천광역시 남동구 용천로153번길 58 (간석동)	2026.06.15	30억 1,053만원	16억 1,999만원	53.8%	매각
2025타경514408	근린상가	인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층115호	2026.10.01	1억 400만원	4,895만원	47.1%	매각
2024타경12257	근린상가	인천광역시 부평구 십정동 408-48 2층 215호	2026.04.22	1억 2,400만원	5,320만원	42.9%	매각