2025타경31218
유찰 2회대지권미등기| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) [도로명] 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 본 건물은 구분건물이나, 토지와 건물이 별도로 등기 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기이고 대지권유무는 알 수 없음 |
| 토지면적 | 343.8㎡ (104.0평) | 건물면적 | 200.92㎡ (60.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 2,938,000,000원 | 최저가격 | (49%)1,439,620,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)143,962,000원 | 낙찰가격 | 1,575,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.01.05 | (100%)2,938,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.02.23 | (70%)2,056,600,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.05.18 | (70%)2,056,600,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.07.13 | (70%)2,056,600,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.19 | (49%)1,439,620,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) | 대 (일반상업지역) | 343.8㎡ (104.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,168,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) (전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46) | 철근콘크리트조 · (제2종근린생활시설) | 200.92㎡ (60.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 본 건물은 구분건물이나, 토지와 건물이 별도로 등기 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기이고 대지권유무는 알 수 없음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 343.8㎡ (104.0평) 건물: 200.92㎡ (60.8평) | 2,938,000,000원 | |||
건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 상가지대 로 형성되어 있습니다. 본건 구분건물까지 중소형 차량 등의 접근이 가능하며 본건 구분건물 동측 인근에 팔달로 가 남측 인근에 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 4층 전체로서 외 벽 : 벽돌노출쌓기 등타일붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 세멘몰탈위 수성 페인트 및 일부 내부 인테리어 마감 창 호 : 샷쉬창 지하 제1호는 '공실'. 1층 101호는 '편의점외 3개 점포', 2층 201호는 '헌혈의 집'. 3층 301호는 '당구장', 4층 401호는 '주택'으로 이용 중입니다. 공동위생설비 및 화재탐지설비와 4층에는 난방설비와 급배수 및 위생설비 등이 되어 있 습
본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 'NC백화점' 북동측 인근에 위치하는 구분
1. 일괄매각 2. 본 건물은 구분건물이나, 토지와 건물이 별도로 등기 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기이고 대지권유무는 알 수 없음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 점포 / 3층 | 전입: 2016-04-29 확정: - 배당: - | 보: 800만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2018-11-13 확정: 2018-11-26 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)코리아세븐 전주고사중앙점,김OO 대항력 없음 | 점포 / 82제곱미터 | 전입: 2018-12-10 확정: - 배당: - | 보: 1억 8,000만원 월: 4,300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 주거및점포 / 4층 | 전입: 2019-05-31 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2020-02-26 확정: 2020-02-26 배당: - | 보: 3,500만원 월: 1,440,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점포 / 99제곱미터 | 전입: 2022-02-16 확정: 2022-02-16 배당: - | 보: 1억 2,000만원 월: 3,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 4층 | 전입: 2023-06-13 확정: - 배당: - | 보: 300만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 대한적십자사 대항력 없음 | 점포 / 2층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,772,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 3억 9,200만원 월: 14,362,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-07-11 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 600,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 본 건물은 구분건물이나, 토지와 건물이 별도로 등기 되어 있으며 건물에 대한 대지권은 미등기이고 대지권유무는 알 수 없음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 46 (고사동)
| 단지명 | 46 (고사동) | 총 세대수 | 5세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) | 대지면적 | 343.8㎡ (104.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 200.92㎡ (60.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 58.4% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1987-09-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 전주시 관할 등기소 (전주지방법원) | 전주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전북특별자치도 관할 지방국세청 | 전북특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 전주시세무서 | 전주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 완산구 행정복지센터(주민센터) | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 46 (고사동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 29억 3,800만원 | 24억 916만원 | 82% | 6.2명 | 24억 916만원 |
| 최근 3개월 | 29억 3,800만원 | 23억 7,978만원 | 81% | 5.8명 | 23억 7,978만원 |
| 최근 6개월 | 29억 3,800만원 | 23억 5,040만원 | 80% | 5.4명 | 23억 5,040만원 |
| 최근 12개월 | 29억 3,800만원 | 23억 2,102만원 | 79% | 5.1명 | 23억 2,102만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7억 1,981만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 4,364만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9억 3,287만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 4,701만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 10억 8,547만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 1,085만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3720 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전주객사5길 20 (고사동) | 2026.08.31 | 20억 3,024만원 | 10억 7,000만원 | 52.7% | 매각 |
| 2025타경31057 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 팔달로 227 (고사동) | 2026.08.03 | 2억 9,800만원 | 9,140만원 | 30.7% | 매각 |
| 2025타경31057 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 팔달로 227 (고사동) | 2026.06.15 | 2억 9,800만원 | 8,612만원 | 28.9% | 매각 |
| 2025타경31296 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 (경원동1가) | 2026.09.14 | 8,300만원 | 2,009만원 | 24.2% | 매각 |
| 2025타경527 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 (경원동1가) | 2026.08.10 | 4억 1,400만원 | 1억 2,597만원 | 30.4% | 매각 |
| 2025타경31296 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76 (경원동1가) | 2026.07.27 | 1억 2,700만원 | 3,800만원 | 29.9% | 매각 |
| 2025타경31274 | 근린상가 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무1길 41 (서노송동) | 2026.06.22 | 2억원 | 5,210만원 | 26.1% | 매각 |
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