2024타경39082
유찰 9회지분매각| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 (동강아뜨리에) [도로명] 경상남도 사천시 죽천강길 56 (동강아뜨리에) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 을구 11번 2023. 11. 29.접수 제21984호 주택임차권등기에 대하여 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.6.19.자 확약서(보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)을 제출함. |
| 토지면적 | 44,874㎡ (13574.4평) | 건물면적 | 59.33㎡ (17.9평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 75,000,000원 | 최저가격 | (49%)36,750,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)3,675,000원 | 낙찰가격 | 56,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.05.04 | (25%)18,816,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.15 | (18%)13,171,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.27 | (12%)9,220,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.19 | (49%)36,750,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 (동강아뜨리에) | 대 (계획관리지역) | 44,874㎡ (13574.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 227,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 (동강아뜨리에) (경상남도 사천시 죽천강길 56 (동강아뜨리에)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · (제2종근린생활시설) | 59.33㎡ (17.9평) | 일괄평가 (대장연면적 3148.5265㎡) | 을구 11번 2023. 11. 29.접수 제21984호 주택임차권등기에 대하여 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.6.19.자 확약서(보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)을 제출함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 44,874㎡ (13574.4평) 건물: 59.33㎡ (17.9평) | 75,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 15층건 내 9층 904호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등. 공동주택(아파트)로 이용중임. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음. 부분적으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임. 북서측으로 왕복 2차선의 진출입로가 소재함. 기호(①) : 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m-15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부
본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 "죽천마을회관" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨. 기호(1)
을구 11번 2023. 11. 29.접수 제21984호 주택임차권등기에 대하여 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.6.19.자 확약서(보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)을 제출함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-11-09 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 64,729,285원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
을구 11번 2023. 11. 29.접수 제21984호 주택임차권등기에 대하여 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.6.19.자 확약서(보증금 전액을 변제 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)을 제출함.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 (동강아뜨리에) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 3,148.53㎡ (952.4평) | 건축면적 | 635.95㎡ (192.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상 4층 | 사용승인일자 | 2005-05-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용현면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 (동강아뜨리에) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,500만원 | 6,150만원 | 82% | 6.2명 | 6,150만원 |
| 최근 3개월 | 7,500만원 | 6,075만원 | 81% | 5.8명 | 6,075만원 |
| 최근 6개월 | 7,500만원 | 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 7,500만원 | 5,925만원 | 79% | 5.1명 | 5,925만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,837만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,677만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,381만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,431만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,770만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,338만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
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