2025타경707
유찰 3회| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 예안리 1352-1 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 접수/개시결정 | 2025.09.10 | 매각물건 | 일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 소재하는 비닐하우스 및 부속설비 일체, 컨테이너 등 매각 제외. 2026. 3. 9. 신청채권자로부터 비닐하우스 등 일괄매각 신청 및 소유자 확인 필요 작성의 각서(연동하우스 신청채권자에게 양도담보 및 임의처분·철거 동의, 2019. 9. 27. 확정일자 날인)가 제출됨. (2026. 3. 12.자 정정) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 2,238,960,000원 | 최저가격 | (34%)767,963,000원 | 채무자 | 장OO |
| 입찰보증금 | (10%)76,796,300원 | 청구금액 | 1,683,580,727원 | 채권자 | 대OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.02.26 | (100%)2,238,960,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.05.07 | (100%)2,238,960,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.07.16 | (100%)2,238,960,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.19 | (34%)767,963,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 대동면 예안리 1352-1 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 대동면 예안리 1352-1 | 답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 소재하는 비닐하우스 및 부속설비 일체, 컨테이너 등 매각 제외. 2026. 3. 9. 신청채권자로부터 비닐하우스 등 일괄매각 신청 및 소유자 확인 필요 작성의 각서(연동하우스 신청채권자에게 양도담보 및 임의처분·철거 동의, 2019. 9. 27. 확정일자 날인)가 제출됨. (2026. 3. 12.자 정정) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 2,238,960,000원 | |||
본건은 경상남도 김해시 대동면 예안리 소재 '신명마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량출입 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통임. 기호1~3) 공히 세장형의 평지로서, "전"으로 이용중임. 기호1~3)동측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 접함. 기호1~3)도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조 치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> ※하천에 관한 사항 건설과 하OO(☎330-3811)별도확인※임. 기호1) 지상에는 후첨 "사진용지"에서와 같이 소유자 확인 필요 이동이 용이한 비닐하우스, 농업용 점적설비 및 콘테이너 1식이 소재함. 임대관계 : 미상임. 기 타 :
일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 소재하는 비닐하우스 및 부속설비 일체, 컨테이너 등 매각 제외. 2026. 3. 9. 신청채권자로부터 비닐하우스 등 일괄매각 신청 및 소유자 확인 필요 작성의 각서(연동하우스 신청채권자에게 양도담보 및 임의처분·철거 동의, 2019. 9. 27. 확정일자 날인)가 제출됨. (2026. 3. 12.자 정정)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 전체 | 전입: 2018-12-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-09-04 | 근저당권 목록 | 대OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2019-09-26 | 근저당권 | 대OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-09-10 | 경매개시결정(신청채권) | 대OOOOOOO | 1,683,580,727원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 지상에 소재하는 비닐하우스 및 부속설비 일체, 컨테이너 등 매각 제외. 2026. 3. 9. 신청채권자로부터 비닐하우스 등 일괄매각 신청 및 소유자 확인 필요 작성의 각서(연동하우스 신청채권자에게 양도담보 및 임의처분·철거 동의, 2019. 9. 27. 확정일자 날인)가 제출됨. (2026. 3. 12.자 정정)
당사자 내역
| 채권자 | 대OOOOOOO | 채무자 | 장OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 대동면 예안리 1352-1 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 대동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 대동면 예안리 1352-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 22억 3,896만원 | 18억 3,594만원 | 82% | 6.2명 | 18억 3,594만원 |
| 최근 3개월 | 22억 3,896만원 | 18억 1,355만원 | 81% | 5.8명 | 18억 1,355만원 |
| 최근 6개월 | 22억 3,896만원 | 17억 9,116만원 | 80% | 5.4명 | 17억 9,116만원 |
| 최근 12개월 | 22억 3,896만원 | 17억 6,877만원 | 79% | 5.1명 | 17억 6,877만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 8,398만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 42만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4억 9,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,888만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 7,904만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,959만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경593 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주동리 999-18 | 2026.06.16 | 5억 9,462만원 | 2억 8,110만원 | 47.3% | 매각 |
| 2024타경111610 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 806-6 | 2026.05.06 | 15억 9,150만원 | 4억 9,777만원 | 31.3% | 매각 |
| 2024타경4675 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저중앙로71번가길 20-1 (대저1동) | 2026.10.01 | 8억 3,256만원 | 2억 1,260만원 | 25.5% | 매각 |
| 2024타경6959 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주중길 102-7 | 2026.04.30 | 2억 5,845만원 | 1억 2,664만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경11222 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 주중리 558-3 | 2026.09.02 | 5억 5,233만원 | 1억 5,110만원 | 27.4% | 매각 |
| 2023타경109856 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 | 2026.08.19 | 1억 8,175만원 | 3,150만원 | 17.3% | 매각 |
| 2025타경11821 | 토지·임야 | 경상남도 김해시 대동면 초정리 368-1 | 2026.09.30 | 10억 6,426만원 | 3억 6,213만원 | 34% | 매각 |
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