2025타경30324
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 1-3 [도로명] 충청북도 충주시 남한강변길 284-2 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각 -제시외 수목, 관정, 석축 매각 포함(감정평가서상 사진용지 등 참조) -제시외 판넬조 창고 매각 포함 -목록 3,4 지목 '전'이나 현황 '도로','건부지(단독주택)'으로 이용중 -목록 3,4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신 참조) |
| 토지면적 | 1,576㎡ (476.7평) | 건물면적 | 5.12㎡ (1.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 438,082,000원 | 최저가격 | (51%)224,298,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,429,800원 | 청구금액 | 261,030,684원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.01 | (64%)280,373,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.06.01 | (64%)280,373,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.26 | (64%)280,373,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.30 | (51%)224,298,000원 | 진행 |
물건 사진 (54장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 앙성면 1-3 | 전 (계획관리지역) | 1,576㎡ (476.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 57,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 앙성면 1-3 (충청북도 충주시 남한강변길 284-2) | 기타조적구조 · (단독주택) | 5.12㎡ (1.5평) | 일괄평가 (대장연면적 75.3㎡) | -일괄매각 -제시외 수목, 관정, 석축 매각 포함(감정평가서상 사진용지 등 참조) -제시외 판넬조 창고 매각 포함 -목록 3,4 지목 '전'이나 현황 '도로','건부지(단독주택)'으로 이용중 -목록 3,4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,576㎡ (476.7평) 건물: 5.12㎡ (1.5평) | 438,082,000원 | |||
본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 ‘비내섬’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 전원주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량의 진출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됨. 기호1,2,4 : 일단의 부정형 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임. 기호3 : 부정형의 평지로 현황 도로로 이용중임. 기호5 : 대체로 세장형의 평지로 현황 도로로 이용중임. 기호1,2,4 : 본건 북서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함. 기호3, 5 : 현황 도로임. 기호1 : 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐)홍수관리지역변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호
-일괄매각 -제시외 수목, 관정, 석축 매각 포함(감정평가서상 사진용지 등 참조) -제시외 판넬조 창고 매각 포함 -목록 3,4 지목 '전'이나 현황 '도로','건부지(단독주택)'으로 이용중 -목록 3,4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-07-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-09 확정: 2024-05-22 배당: 2025-04-07 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-09 확정: 2024-05-22 배당: 2025-04-07 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-07 | 보: 2억 5,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 7억 5,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2013-08-19 | 소유권이전 | 강OO외1 | 201,308,191,112원 | 임의경매로 인한 매각, 최기현 강OO 각1/2 | 2013.08.19 갑(1) 소유권이전 강OO 외1 임의경매로 인한 매각, 최기현 강OO 각1/2 |
| 2 | 2013-08-19 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2017-05-26 | 지상권 | 청OO | - | 인수 | - |
| 1 | 2021-05-18 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-09-16 | 갑구1번강민숙지분전부및갑구2번강민숙지분전부근저당권설정 | 이천우리새마을금고 | 300,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.09.16 을(5) 갑구1번강OO지분전부및갑구2번강OO지분전부근저당권설정 이천우리새마을금고 300,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 1 | 2021-09-16 | 갑구1번강민숙지분전부및갑구2번강민숙지분전부근저당권설정 | 이천우리새마을금고 | 300,000,000원 | 말소기준등기 | 2021.09.16 을(5) 갑구1번강OO지분전부및갑구2번강OO지분전부근저당권설정 이천우리새마을금고 300,000,000 말소기준등기 소멸 |
| 4 | 2021-09-16 | 근저당권 | 청OO | 300,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-12-04 | 1번강민숙지분,2번강민숙지분압류 | 충OO | 20,241,204,412원 | 말소 | 2024.12.04 갑(4) 1번강OO지분,2번강OO지분압류 충주시 소멸 |
| 5 | 2024-12-04 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-01-20 | 갑구1번강민숙지분전부및갑구2번강민숙지분전부근저당권설정 | 김OO | 52,000,000원 | 말소 | 2025.01.20 을(11) 갑구1번강OO지분전부및갑구2번강OO지분전부근저당권설정 김OO 52,000,000 소멸 |
| 3 | 2025-01-20 | 갑구1번강민숙지분전부및갑구2번강민숙지분전부근저당권설정 | 김OO | 52,000,000원 | 말소 | 2025.01.20 을(11) 갑구1번강OO지분전부및갑구2번강OO지분전부근저당권설정 김OO 52,000,000 소멸 |
| 6 | 2025-01-20 | 근저당권 | 김OO | 52,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-03 | 1번강민숙지분,2번강민숙지분임의경매개시결정 | 이천우리새마을금고 | 261,030,684원 | 변경전:청미새마을 금고 2025타경30324 | 2025.02.03 갑(5) 1번강OO지분,2번강OO지분임의경매개시결정 이천우리새마을금고 청구금액 261,030,684 변경전:청미새마을 금고 2025타경30324 소멸 |
| 4 | 2025-02-03 | 1번강민숙지분,2번강민숙지분임의경매개시결정 | 이천우리새마을금고 | 261,030,684원 | 변경전:청미새마을 금고 2025타경30324 | 2025.02.03 갑(5) 1번강OO지분,2번강OO지분임의경매개시결정 이천우리새마을금고 청구금액 261,030,684 변경전:청미새마을 금고 2025타경30324 소멸 |
| 7 | 2025-02-03 | 임의경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-10 | 1번강민숙지분,2번강민숙지분압류 | 충OO | 20,250,610,612원 | 말소 | 2025.06.10 갑(6) 1번강OO지분,2번강OO지분압류 충주시 소멸 |
| 8 | 2025-06-10 | 압류 | 충OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -제시외 수목, 관정, 석축 매각 포함(감정평가서상 사진용지 등 참조) -제시외 판넬조 창고 매각 포함 -목록 3,4 지목 '전'이나 현황 '도로','건부지(단독주택)'으로 이용중 -목록 3,4 농지취득자격증명제출필요(미제출시 보증금 몰수, 사실조회회신 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 앙성면 1-3 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 75.3㎡ (22.8평) | 건축면적 | 75.3㎡ (22.8평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 기타조적구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 앙성면 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 앙성면 1-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 3,808만원 | 3억 5,922만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,922만원 |
| 최근 3개월 | 4억 3,808만원 | 3억 5,484만원 | 81% | 5.8명 | 3억 5,484만원 |
| 최근 6개월 | 4억 3,808만원 | 3억 5,046만원 | 80% | 5.4명 | 3억 5,046만원 |
| 최근 12개월 | 4억 3,808만원 | 3억 4,608만원 | 79% | 5.1명 | 3억 4,608만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 73점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,214만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,261만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,534만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 756만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,912만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 192만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 17건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 84장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경1947 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 앙성면 산막길 392 | 2026.07.06 | 2억 2,670만원 | 5,110만원 | 22.5% | 매각 |
| 2024타경35070 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 앙성면 용당5길 10-4 | 2026.04.27 | 1억 2,683만원 | 3,121만원 | 24.6% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
