2025타경477
유찰 5회| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린주택 | 접수/개시결정 | 2025.02.20 | 매각물건 | -지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외 |
| 토지면적 | 3,002㎡ (908.1평) | 건물면적 | 608.33㎡ (184.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 793,872,500원 | 최저가격 | (33%)260,136,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)40,646,200원 | 청구금액 | 266,507,143원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.06 | (51%)406,462,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.08.10 | (51%)406,462,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.14 | (41%)325,170,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.26 | (33%)260,136,000원 | 진행 |
물건 사진 (62장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 | 양어장 (생산관리지역) | 3,002㎡ (908.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 58,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 | 벽돌구조 · (제2종근린생활시설) | 608.33㎡ (184.0평) | 토지·건물 일괄평가 | -지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,002㎡ (908.1평) 건물: 608.33㎡ (184.0평) | 793,872,500원 | |||
대상물건1, 4 내지 7은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 '곰실마을' 서측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨. 대상물건8은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 '신양교차로' 남동측 인근 도시근교 농경지로 주위환경은 보통시 됨. 대상물건9,10은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 '마치마을' 남측 근거리 농촌지대의 토지로서 농경지와 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨. 대상물건11은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 '양촌제' 동측 인근 농촌지대의 토지로서 주위환경은 보통시 됨. 대상물건1, 4 내지 7 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨. 대상물건8 : 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 일반국도 및 지방도가 경유 교통상황은 보통시 됨. 대상물건9,10 : 대상물건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통은 다소 원거리여서 교통상황은 다소 보통이하임. 대상물건11 : 대상물건까지 차량접근 가
-지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-01-07 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-06-15 | 근저당권 | 수OO | 238,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-09 | 가압류 | 수OO | 28,680,435원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-08-14 | 가압류 | 농OO | 162,522,464원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-25 | 가압류 | 농OO | 45,618,620원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-25 | 가압류 | 농OO | 258,505,511원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-19 | 강제경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 | 대지면적 | 3,002㎡ (908.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 608.33㎡ (184.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 20.3% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2020-03-19 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 충주시 관할 등기소 (충주지원) | 충주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 충주시세무서 | 충주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주덕읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 충주시 주덕읍 화곡1길 194 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 9,387만원 | 6억 5,097만원 | 82% | 6.2명 | 6억 5,097만원 |
| 최근 3개월 | 7억 9,387만원 | 6억 4,303만원 | 81% | 5.8명 | 6억 4,303만원 |
| 최근 6개월 | 7억 9,387만원 | 6억 3,509만원 | 80% | 5.4명 | 6억 3,509만원 |
| 최근 12개월 | 7억 9,387만원 | 6억 2,715만원 | 79% | 5.1명 | 6억 2,715만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,006만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,092만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 6,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,346만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 9,614만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,693만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 62장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 67.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 67.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30437 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 2 | 2026.07.06 | 4억 2,373만원 | 2억 3,389만원 | 55.2% | 매각 |
| 2025타경30461 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 12 | 2026.09.14 | 4억 6,700만원 | 2억 2,633만원 | 48.5% | 매각 |
| 2025타경30461 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 22 | 2026.09.14 | 4억 9,103만원 | 2억 3,722만원 | 48.3% | 매각 |
| 2025타경1845 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 주덕읍 주덕2길 16 | 2026.09.07 | 5억 4,486만원 | 1억 9,155만원 | 35.2% | 매각 |
| 2025타경30437 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 대소원면 첨단쉼터9길 34 | 2026.08.10 | 4억 8,944만원 | 2억 4,000만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경30514 | 단독·다가구 | 충청북도 충주시 주덕읍 대곡리 651-1 | 2026.06.22 | 1억 1,307만원 | 4,377만원 | 38.7% | 매각 |
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