2025타경9371
유찰 3회지분매각| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 [도로명] 대구광역시 수성구 청수로24길 59 (두산동,수성헤센더테라스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택도시보증공사(양도전: 성선재)로부터 임차보증금(220,000,000원(1차), 230,000,000원(2차))을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024.8.22.접수 제133020호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.22.자 대항력포기 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 3,780.4㎡ (1143.6평) | 건물면적 | 54.92㎡ (16.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 262,000,000원 | 최저가격 | (49%)128,380,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)12,838,000원 | 청구금액 | 240,840,099원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.05 | (34%)89,866,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.07 | (100%)262,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.08 | (70%)183,400,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.10 | (49%)128,380,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 | 대 (일반상업지역) | 3,780.4㎡ (1143.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,665,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 (대구광역시 수성구 청수로24길 59 (두산동,수성헤센더테라스)) | 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 · (업무시설) | 54.92㎡ (16.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택도시보증공사(양도전: 성선재)로부터 임차보증금(220,000,000원(1차), 230,000,000원(2차))을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024.8.22.접수 제133020호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.22.자 대항력포기 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,780.4㎡ (1143.6평) 건물: 54.92㎡ (16.6평) | 262,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 및 철골철근콘크트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 지상 29층건 중 제11층 제1111호로서, <사용승인일자 : 2020년 03월 05일> 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 내장타일 등 마감 바닥 : 바닥내장재 등 마감 창호 : 샷시창호임. (가) 업무시설(오피스텔)임. 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스피링클러설비 및 난방설비 등이 되어있음. 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고
본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 <대구도시철도3호선(황금역)> 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설과의 접근성 및 편의성 등으로 보아 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도3호선(황금역)이 소재하는 등 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨. (가)
주택도시보증공사(양도전: 성선재)로부터 임차보증금(220,000,000원(1차), 230,000,000원(2차))을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024.8.22.접수 제133020호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.22.자 대항력포기 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2020-07-22 확정: 2020-07-13 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-25 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 240,840,099원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
주택도시보증공사(양도전: 성선재)로부터 임차보증금(220,000,000원(1차), 230,000,000원(2차))을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024.8.22.접수 제133020호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.22.자 대항력포기 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 | 대지면적 | 3,780.4㎡ (1143.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 54.92㎡ (16.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.5% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2020-03-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수성구 관할 등기소 (대구지방법원) | 대구지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 대구광역시 관할 지방국세청 | 대구광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수성구세무서 | 수성구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 두산동 행정복지센터(주민센터) | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,200만원 | 2억 1,484만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,484만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,200만원 | 2억 1,222만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,222만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,200만원 | 2억 960만원 | 80% | 5.4명 | 2억 960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,200만원 | 2억 698만원 | 79% | 5.1명 | 2억 698만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,419만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,360만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,319만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,498만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,679만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,176만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경8583 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 21층2113호 | 2026.07.15 | 2억 4,900만원 | 1억 5,165만원 | 60.9% | 매각 |
| 2025타경7414 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 13층1305호 | 2026.04.22 | 2억 1,800만원 | 1억 5,500만원 | 71.1% | 매각 |
| 2025타경7822 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 수성동2가 175 2층205호 | 2026.05.14 | 2억 6,100만원 | 1억 4,550만원 | 55.7% | 매각 |
| 2025타경8270 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 달구벌대로480길 9 (범어동) | 2026.04.23 | 2억 800만원 | 1억 6,078만원 | 77.3% | 매각 |
| 2025타경7916 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 지범로 183 (지산동) | 2026.08.18 | 8억 4,000만원 | 3억 5,000만원 | 41.7% | 매각 |
| 2025타경5827 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 상록로 15 (범어동, 범어센트럴푸르지오) | 2026.07.09 | 2억 6,400만원 | 2억 2,000만원 | 83.3% | 매각 |
| 2025타경8899 | 오피스텔 | 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 15층201동1502호 | 2026.09.22 | 3억 4,100만원 | 2억 6,758만원 | 78.5% | 매각 |
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