2025타경8650
유찰 3회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 월산로 6 (강정동) | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 목록4 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 목록1 지상 제시외 건물 매각 제외, 수목포함 평가 - 일괄매각 - 지분매각 - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 목록4 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), |
| 토지면적 | 5,033.9㎡ (1522.8평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,127,598,160원 | 최저가격 | (17%)357,585,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)35,758,500원 | 청구금액 | 1,062,621,231원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.21 | (49%)1,042,523,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (34%)729,766,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (24%)510,836,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.10 | (17%)357,585,000원 | 진행 |
물건 사진 (80장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 서귀포시 월산로 6 (강정동) | 대 (자연녹지지역) | 5,033.9㎡ (1522.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 240,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 서귀포시 월산로 6 (강정동) | 블록구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 목록4 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 목록1 지상 제시외 건물 매각 제외, 수목포함 평가 - 일괄매각 - 지분매각 - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 목록4 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,033.9㎡ (1522.8평) 건물: - | 2,127,598,160원 | |||
일련번호(1~4): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "강창학공원" 북서측 근거리에 위치하는 토지이고, 주위는 과수원, 전, 단독주택 등으로 형성되어 있음. 일련번호(5~9): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 상예동 소재 "우남동경로당" 남서측 인근에 위치하는 토지이고, 주위는 과수원, 전, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있 음. 일련번호(1~4): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교 통상황은 무난함. 일련번호(5~9): 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은 다소 불편시됨. 일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(2,3): 본건은 각각 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 토지임야임. 일련번호(4): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 전으로 이용중임. 일련번호
일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 목록4 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 목록1 지상 제시외 건물 매각 제외, 수목포함 평가 - 일괄매각 - 지분매각 - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 목록4 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환),
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-12-05 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2018-12-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-21 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-09-12 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2024-04-18 | 가압류 | 김OO | 1,015,331,616원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-16 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-04-18 | 공매공고 | - | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-08-22 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수신고 제한 있음, 목록4 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 목록1 지상 제시외 건물 매각 제외, 수목포함 평가 - 일괄매각 - 지분매각 - 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없음) - 목록4 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환),
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 서귀포시 월산로 6 (강정동) | 대지면적 | 6,674㎡ (2018.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 49.15㎡ (14.9평) | 건축면적 | 49.15㎡ (14.9평) | 건폐율 / 용적률 | 0.7% / 0.7% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1983-07-06 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서귀포시세무서 | 서귀포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 월산로 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 서귀포시 월산로 6 (강정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 2,759만원 | 17억 4,463만원 | 82% | 6.2명 | 17억 4,463만원 |
| 최근 3개월 | 21억 2,759만원 | 17억 2,335만원 | 81% | 5.8명 | 17억 2,335만원 |
| 최근 6개월 | 21억 2,759만원 | 17억 207만원 | 80% | 5.4명 | 17억 207만원 |
| 최근 12개월 | 21억 2,759만원 | 16억 8,080만원 | 79% | 5.1명 | 16억 8,080만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 7,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,072만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 3,171만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,672만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 6,961만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,774만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 80장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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