2025타경21441
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 다대5길 15 [도로명] 경상남도 거제시 다대5길 15 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-30호, 제2017-33호, 제2018-51호, 제2020-41호 기계기구 자동성형 진공포장기 외 25점 포함[목록 제2017-30호와 제2017-33호 동일목록임. 수유식 컨베어튀김기(감정서상1-3)는 소재불명임. 냉동설비(감정서상1-4) 건물가격에 포함 평가함.] -[목록1,2] 일단지로 이용중임 감안하여 평가함. -[목록3] 공부상 '철 |
| 토지면적 | 792㎡ (239.6평) | 건물면적 | 350.2㎡ (105.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,566,493,600원 | 최저가격 | (24%)376,115,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)53,730,700원 | 청구금액 | 1,657,406,919원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.18 | (49%)767,582,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.22 | (34%)537,307,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.27 | (24%)376,115,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.26 | (24%)376,115,000원 | 진행 |
물건 사진 (35장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 남부면 다대5길 15 | 대 (계획관리지역) | 792㎡ (239.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 245,400원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 남부면 다대5길 15 (경상남도 거제시 다대5길 15) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 350.2㎡ (105.9평) | 일괄평가 (대장연면적 777.04㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-30호, 제2017-33호, 제2018-51호, 제2020-41호 기계기구 자동성형 진공포장기 외 25점 포함[목록 제2017-30호와 제2017-33호 동일목록임. 수유식 컨베어튀김기(감정서상1-3)는 소재불명임. 냉동설비(감정서상1-4) 건물가격에 포함 평가함.] -[목록1,2] 일단지로 이용중임 감안하여 평가함. -[목록3] 공부상 '철 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 792㎡ (239.6평) 건물: 350.2㎡ (105.9평) | 1,566,493,600원 | |||
경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 '다대마을' 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 일련번호 (1),(2): 일단의 대체로 사다리형의 평지로서, 주거기타임. 본건 서측으로 왕복2차선의 도로에 접함. 일련번호 (1): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-1)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구) 일련번호 (2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구) 후첨 '지적 및 건물개황도'
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-30호, 제2017-33호, 제2018-51호, 제2020-41호 기계기구 자동성형 진공포장기 외 25점 포함[목록 제2017-30호와 제2017-33호 동일목록임. 수유식 컨베어튀김기(감정서상1-3)는 소재불명임. 냉동설비(감정서상1-4) 건물가격에 포함 평가함.] -[목록1,2] 일단지로 이용중임 감안하여 평가함. -[목록3] 공부상 '철
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바람에프앤비 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2016-03-29 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2016-03-29 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 노랑버덩F&B 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2021-12-02 확정: - 배당: - | 보: 3원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 2원 월: 70원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 노랑버덩F&B 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-07-10 확정: - 배당: - | 보: 2원 월: 700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-08-14 확정: - 배당: - | 보: 100원 월: 120원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 지에이엠 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2023-08-14 확정: - 배당: - | 보: 100만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 100만원 월: 2,100,190원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-06-01 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-05-31 | 근저당권 | 중OO | 250,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2017-05-31 | 근저당권 | 기OO | 1,200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2018-11-19 | 근저당권 | 중OO | 240,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2020-07-01 | 근저당권 | 중OO | 84,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2020-07-24 | 근저당권 | 중OO | 141,600,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-10-15 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2021-12-30 | 가압류 | 이OO | 25,664,600원 | 소멸 | - |
| 9 | 2022-01-10 | 가압류 | 근OO | 38,474,900원 | 소멸 | - |
| 10 | 2022-01-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 11 | 2022-12-13 | 가압류 | 김OO | 140,439,046원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-12-02 | 압류 | 거OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-05-27 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-06-24 | 압류 | 거OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-30호, 제2017-33호, 제2018-51호, 제2020-41호 기계기구 자동성형 진공포장기 외 25점 포함[목록 제2017-30호와 제2017-33호 동일목록임. 수유식 컨베어튀김기(감정서상1-3)는 소재불명임. 냉동설비(감정서상1-4) 건물가격에 포함 평가함.] -[목록1,2] 일단지로 이용중임 감안하여 평가함. -[목록3] 공부상 '철
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 남부면 다대5길 15 | 대지면적 | 792㎡ (239.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 777.04㎡ (235.1평) | 건축면적 | 383.2㎡ (115.9평) | 건폐율 / 용적률 | 48.4% / 98.1% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-08-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남부면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 남부면 다대5길 15 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 6,649만원 | 12억 8,452만원 | 82% | 6.2명 | 12억 8,452만원 |
| 최근 3개월 | 15억 6,649만원 | 12억 6,885만원 | 81% | 5.8명 | 12억 6,885만원 |
| 최근 6개월 | 15억 6,649만원 | 12억 5,319만원 | 80% | 5.4명 | 12억 5,319만원 |
| 최근 12개월 | 15억 6,649만원 | 12억 3,752만원 | 79% | 5.1명 | 12억 3,752만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 8,805만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 19만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 4,372만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,494만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 8,359만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,550만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 20km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경27207 | 공장·창고 | 경상남도 거제시 수양1길 62-1구) 경상남도 거제시 수월동 207-1 | 2026.06.15 | 15억 6,090만원 | 4억 6,020만원 | 29.5% | 매각 |