2025타경30545
유찰 11회지분매각| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38 (심곡본동, 황토에이스타운) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 내부에서 출입하는 전용테라스가 소재, 고려하여 평가함 2. 건물 외부에 '바동'으로 표기되어 있음 |
| 토지면적 | 220.5㎡ (66.7평) | 건물면적 | 33.48㎡ (10.1평) | 소유자 | 정OO |
| 감정가격 | 130,000,000원 | 최저가격 | (2%)2,570,000원 | 채무자 | 정OO |
| 입찰보증금 | (10%)257,000원 | 청구금액 | 115,500,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.07.14 | (8%)10,706,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.08.13 | (6%)7,494,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.09.15 | (4%)5,246,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.26 | (2%)2,570,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38 (심곡본동, 황토에이스타운) | 대 (제2종일반주거지역) | 220.5㎡ (66.7평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,877,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38 (심곡본동, 황토에이스타운) | 철근콘크리트조 | 33.48㎡ (10.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 내부에서 출입하는 전용테라스가 소재, 고려하여 평가함 2. 건물 외부에 '바동'으로 표기되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 220.5㎡ (66.7평) 건물: 33.48㎡ (10.1평) | 130,000,000원 | |||
철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물내 5층 501호 단위세대로 2003년 05월 15일 사용승인되었으며, 외벽: 드라이비트 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 창호: 새시창 구조임. 다세대주택으로 이용중임(별지 "도면" 참조) 위생 및 급배수설비와 난방설비 되어있음. 극히 완만한 북향 완경사지대에 소재하는 다각형(장방형에 유사함)의 다세대주택부지로 자체 지면은 대체로 평탄함. 동측으로 폭 약 6-7미터 정도의 포장도로를 통해 간선도로와 연결됨. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-
대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하는 "부천남초등학교" 동측 인근에 위치 하며, 부근일대는 다세대주택 및 단독주택과 일부 근린시설로 형성된 주거지대로 주거환경 대체로 보통시됨. 본건까지 제차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 북측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지 도보로 약 5분이내 소요되고 북서측 근거리에 경인전철(1호선) 부천역이 소재하는 바 대체 로 무난한 편임.
1. 내부에서 출입하는 전용테라스가 소재, 고려하여 평가함 2. 건물 외부에 '바동'으로 표기되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2019-12-02 확정: 2019-10-21 배당: 2025-01-08 | 보: 1억 1,550만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 1,550만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-08-30 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-01-16 | 임차권설정 | 최OO | 110,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-01-13 | 강제경매 | 최OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 내부에서 출입하는 전용테라스가 소재, 고려하여 평가함 2. 건물 외부에 '바동'으로 표기되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 정OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 정OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38 (심곡본동, 황토에이스타운) | 대지면적 | 220.5㎡ (66.7평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.48㎡ (10.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 15.2% |
| 주용도 | 다세대(빌라) | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 부천시 관할 등기소 (부천지원) | 부천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 부천시세무서 | 부천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소사구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 부천시 소사구 경인로274번길 38 (심곡본동, 황토에이스타운) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,000만원 | 1억 660만원 | 82% | 6.2명 | 1억 660만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,000만원 | 1억 530만원 | 81% | 5.8명 | 1억 530만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,000만원 | 1억 400만원 | 80% | 5.4명 | 1억 400만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,000만원 | 1억 270만원 | 79% | 5.1명 | 1억 270만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 128만원
- 필요 현금(실투자)
- 931만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 166만원
- 필요 현금(실투자)
- 914만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 193만원
- 필요 현금(실투자)
- 907만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 98.0% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3536 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성무로17번길 14 (심곡본동, 한울팰리스) | 2026.07.16 | 2억 7,500만원 | 1억 9,900만원 | 72.4% | 매각 |
| 2025타경34985 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성무로39번길 25 (심곡본동, 그랜드뷰A동) | 2026.08.19 | 3억 1,300만원 | 1억 5,633만원 | 49.9% | 매각 |
| 2025타경33960 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성무로9번길 32 (심곡본동) | 2026.06.23 | 1억 2,600만원 | 7,155만원 | 56.8% | 매각 |
| 2025타경35125 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성무로39번길 13 (심곡본동, 해담캐슬B) | 2026.07.15 | 2억 5,200만원 | 1억 9,252만원 | 76.4% | 매각 |
| 2026타경30006 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성무로9번길 58 (심곡본동, 현대럭스빌) | 2026.08.19 | 1억 7,200만원 | 1억 2,599만원 | 73.3% | 매각 |
| 2025타경33612 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 하우로266번길 53 (심곡본동, 공원그린빌) | 2026.08.04 | 1억 5,300만원 | 1억 1,510만원 | 75.2% | 매각 |
| 2025타경34729 | 다세대·연립 | 경기도 부천시 소사구 성주로243번길 5 (심곡본동, 화이트팰리스 1동) | 2026.07.08 | 1억 7,500만원 | 1억 2,227만원 | 69.9% | 매각 |
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