2025타경51491
유찰 5회| 소재지 | 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 현황 '휴경지 및 일부묘지(평장)'임. |
| 토지면적 | 429㎡ (129.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,719,000원 | 최저가격 | (29%)1,353,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)264,200원 | 청구금액 | 25,865,542원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)2,642,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.24 | (45%)2,114,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (36%)1,691,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (29%)1,353,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 | 대 | 429㎡ (129.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 현황 '휴경지 및 일부묘지(평장)'임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 429㎡ (129.8평) 건물: - | 4,719,000원 | |||
본건은 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 소재 두리마을 북서측 인근[일련번호 1)], 두리마을 남서측 인근[일련번호 2)], 두리마을 서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대 및 농경지대임. 본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1) 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 묘지임. 일련번호 2) 삼각형 평지이며, 주차장 등임. 일련번호 3) 사다리형 완경사지이며, 주거용 건부지임. 일련번호 1) 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 본건 남동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측으로 노폭 약 2 ~ 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 1) 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양, 염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>임. 일련번호 2), 3) 계획관리지역(계획
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 현황 '휴경지 및 일부묘지(평장)'임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2017-11-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1995-05-19 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2008-02-15 | 압류 | 부OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-01-06 | 가압류 | (OOOOOOO | 23,856,067원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-01-14 | 가압류 | 신OO | 19,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-01-21 | 가압류 | 중OO | 24,056,085원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-02-17 | 가압류 | (OOOOOOO | 18,784,422원 | 소멸 | - |
| 7 | 2022-03-04 | 가압류 | 농OO | 29,711,504원 | 소멸 | - |
| 8 | 2022-03-07 | 가압류 | 하OO | 13,041,414원 | 소멸 | - |
| 9 | 2022-03-25 | 가압류 | 부OO | 30,151,894원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-09-22 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 현황 '휴경지 및 일부묘지(평장)'임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 | 대지면적 | 429㎡ (129.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 신안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 신안군세무서 | 신안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 안좌면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 신안군 안좌면 소곡리 471-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 471만원 | 386만원 | 82% | 6.2명 | 386만원 |
| 최근 3개월 | 471만원 | 382만원 | 81% | 5.8명 | 382만원 |
| 최근 6개월 | 471만원 | 377만원 | 80% | 5.4명 | 377만원 |
| 최근 12개월 | 471만원 | 372만원 | 79% | 5.1명 | 372만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 93점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 67만원
- 필요 현금(실투자)
- 869만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 87만원
- 필요 현금(실투자)
- 860만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 102만원
- 필요 현금(실투자)
- 856만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51491 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 신안군 안좌면 소곡두리길 262-6 | 2026.10.12 | 1,350만원 | 492만원 | 36.4% | 매각 |
| 2025타경51291 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 34 | 2026.02.02 | 791만원 | 617만원 | 78% | 매각 |
| 2023타경5138 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 대우리 516 | 2026.06.08 | 378만원 | 44만원 | 11.7% | 매각 |
| 2023타경5138 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 대우리 516 | 2025.10.20 | 378만원 | 90만원 | 23.8% | 매각 |
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