2024타경518410
유찰 10회지분매각| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 (구월동, 유진빌라) [도로명] 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 제지층 제1호이나 현황상 B01호임. |
| 토지면적 | 212.4㎡ (64.3평) | 건물면적 | 36㎡ (10.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 72,000,000원 | 최저가격 | (2%)1,423,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)142,300원 | 청구금액 | 73,442,465원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 9회 | 2026.09.07 | (4%)2,905,000원 | 진행 |
| 10회 | 2026.09.07 | (4%)2,905,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.14 | (3%)2,033,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.19 | (2%)1,423,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 (구월동, 유진빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 212.4㎡ (64.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,538,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 (구월동, 유진빌라) (인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4) | 벽돌조 · (공동주택) | 36㎡ (10.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 제지층 제1호이나 현황상 B01호임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 212.4㎡ (64.3평) 건물: 36㎡ (10.9평) | 72,000,000원 | |||
벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지층 제1호 로서, 외벽 : 적벽돌 및 페인트마감 등, 창호 : 샤시창호입니다. 다세대주택으로 이용중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다. 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거
본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.
공부상 제지층 제1호이나 현황상 B01호임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-07-20 확정: 2020-06-22 배당: 2024-03-26 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-07-17 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-02-08 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-04-19 | 가압류 | 주OO | 247,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-06-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-23 | 임차권설정 | 성OO | 70,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-01 | 강제경매 | 성OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-23 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-16 | 압류 | 미OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 제지층 제1호이나 현황상 B01호임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (구월동, 유진빌라)
| 단지명 | (구월동, 유진빌라) | 총 세대수 | 8세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 3층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 (구월동, 유진빌라) | 대지면적 | 212.4㎡ (64.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 36㎡ (10.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | 1990-11-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 구월남로232번길 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 구월남로232번길 10-4 (구월동, 유진빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,200만원 | 5,904만원 | 82% | 6.2명 | 5,904만원 |
| 최근 3개월 | 7,200만원 | 5,832만원 | 81% | 5.8명 | 5,832만원 |
| 최근 6개월 | 7,200만원 | 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 7,200만원 | 5,688만원 | 79% | 5.1명 | 5,688만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 71만원
- 필요 현금(실투자)
- 872만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 92만원
- 필요 현금(실투자)
- 863만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 107만원
- 필요 현금(실투자)
- 859만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 43장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 98.0% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 98.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 10회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경574588 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로 20-1 (구월동, 장미빌라) | 2026.04.20 | 8,800만원 | 3,380만원 | 38.4% | 매각 |
| 2024타경522587 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로4번길 46 (구월동, 경남씨티타운) | 2026.11.19 | 9,000만원 | 87만원 | 1% | ?? |
| 2024타경522587 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로4번길 46 (구월동, 경남씨티타운) | 2026.08.04 | 9,000만원 | 87만원 | 1% | 매각 |
| 2023타경549912 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 호구포로739번길 82-1 (구월동, 롯데환타빌) | 2026.05.07 | 1억 3,200만원 | 7,817만원 | 59.2% | 매각 |
| 2025타경513591 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 용천로5번길 40 (구월동, 양하아트빌) | 2026.07.24 | 1억 6,500만원 | 9,735만원 | 59% | 매각 |
| 2025타경511349 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 호구포로739번길 80 (구월동, 롯데환타빌) | 2026.09.18 | 9,000만원 | 4,111만원 | 45.7% | 매각 |
| 2025타경507218 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 독점로 7-1 (구월동, 미래아트빌) | 2026.05.06 | 1억 5,000만원 | 1억 500만원 | 70% | 매각 |
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