2025타경512680
유찰 4회지분매각토지별도등기| 소재지 | 인천광역시 남동구 성리로 9-1 (구월동, 송정빌라) [도로명] 인천광역시 남동구 성리로 9-1 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -토지 별도등기 있음. -본건 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시됨. |
| 토지면적 | 198.6㎡ (60.1평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 44.82㎡ (13.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 111,000,000원 | 최저가격 | (17%)18,656,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,865,600원 | 청구금액 | 72,154,043원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.26 | (34%)38,073,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.08.26 | (34%)38,073,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.02 | (24%)26,651,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.10 | (17%)18,656,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 성리로 9-1 (구월동, 송정빌라) | 대 (제2종일반주거지역) | 198.6㎡ (60.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,783,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 성리로 9-1 (구월동, 송정빌라) (인천광역시 남동구 성리로 9-1) | 벽돌조 · (공동주택) | 44.82㎡ (13.6평) | 토지·건물 일괄평가 | -토지 별도등기 있음. -본건 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 198.6㎡ (60.1평) 건물: 44.82㎡ (13.6평) | 111,000,000원 | |||
벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물내 제1층 제102호로서, - 외 벽 : 적벽돌 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 및 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다. 다세대주택으로 이용중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니
대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 주상용 부동산 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 인천1호선 인천터미널역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 1990.11.08 사용승인된
-토지 별도등기 있음. -본건 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 있음 | 제1층제102호44.82㎡전부 | 전입: 2021-12-30 확정: 2021-12-07 배당: - | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2024-02-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 7,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-24 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 1990-10-26 | 가압류(토지) | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 72,154,043원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-토지 별도등기 있음. -본건 건물 외벽에 '송정빌라2'로 표시됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (구월동, 송정빌라)
| 단지명 | (구월동, 송정빌라) | 총 세대수 | 6세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 2층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 성리로 9-1 (구월동, 송정빌라) | 대지면적 | 198.6㎡ (60.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 44.82㎡ (13.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 22.6% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌조 | 사용승인일자 | 1990-11-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성리로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 성리로 9-1 (구월동, 송정빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,100만원 | 9,102만원 | 82% | 6.2명 | 9,102만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,100만원 | 8,991만원 | 81% | 5.8명 | 8,991만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,100만원 | 8,880만원 | 80% | 5.4명 | 8,880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,100만원 | 8,769만원 | 79% | 5.1명 | 8,769만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 932만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,753만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,208만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,628만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,406만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,581만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경511288 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 구월동 1180-12 장원빌라 지층비01호 | 2026.07.28 | 5,800만원 | 5,331만원 | 91.9% | 매각 |
| 2025타경509637 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 성리로 17-3 (구월동, 오성빌라) | 2026.07.16 | 8,800만원 | 4,068만원 | 46.2% | 매각 |
| 2023타경543853 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 남동대로712번길 16 (구월동, 현대탑스빌) | 2026.10.15 | 1억 1,500만원 | 85만원 | 0.7% | 매각 |
| 2025타경1379 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 인주대로604번길 89-10 (구월동, 서보빌라) | 2026.09.17 | 1억 1,200만원 | 2,689만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경581777 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 성리로 65 (구월동, 메트로시티 D동) | 2026.05.15 | 1억 4,400만원 | 7,721만원 | 53.6% | 매각 |
| 2025타경507431 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 성말로53번길 77 (구월동, 성화빌라) | 2026.06.24 | 1억 1,300만원 | 3,839만원 | 34% | 매각 |
| 2025타경512064 | 다세대·연립 | 인천광역시 남동구 인하로507번길 88 (구월동) | 2026.08.25 | 1억 6,700만원 | 1억 382만원 | 62.2% | 매각 |
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