2023타경104071
유찰 8회제시외건물포함| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 41-16 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 지상에 소재하는 신축공사 중단된 구조물㉠,㉡ 및 컨테이너 1동 매각에서 제외(감정평가서 참조) (신축공사 중단된 구조물 ㉠은 타인의 소유이며, 이 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 및 지료가 존재함을 확인하는 대전지방법원 천안지원 2022가합102188호 및 대전고등법원 2024나11090호의 확정된 판결문이 제출되었음) 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 건축허가와 관련된 사항은 관계기관의 확인이 필요하니 응찰시 유의 |
| 토지면적 | 9,990㎡ (3022.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,945,050,000원 | 최저가격 | (9%)467,775,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)46,777,500원 | 청구금액 | 1,179,353,423원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.09.08 | (19%)954,643,000원 | 진행 |
| 9회 | 2026.09.08 | (19%)954,643,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.13 | (14%)668,250,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.17 | (9%)467,775,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 41-16 | 임야 (자연녹지지역) | 9,990㎡ (3022.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 161,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 41-16 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 본건 지상에 소재하는 신축공사 중단된 구조물㉠,㉡ 및 컨테이너 1동 매각에서 제외(감정평가서 참조) (신축공사 중단된 구조물 ㉠은 타인의 소유이며, 이 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 및 지료가 존재함을 확인하는 대전지방법원 천안지원 2022가합102188호 및 대전고등법원 2024나11090호의 확정된 판결문이 제출되었음) 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 건축허가와 관련된 사항은 관계기관의 확인이 필요하니 응찰시 유의 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 9,990㎡ (3022.0평) 건물: - | 4,945,050,000원 | |||
본건은 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 소재 “충청남도 천안의료원” 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 자연림이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로, 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨. 사다리형 완경사지로서 택지후보지(신축공사 중 중단된 토지)임. 본건 남서측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로가 소재함. 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고려신학대학원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "현황사진" 참고바람. - 임대관계는 미상임.
본건 지상에 소재하는 신축공사 중단된 구조물㉠,㉡ 및 컨테이너 1동 매각에서 제외(감정평가서 참조) (신축공사 중단된 구조물 ㉠은 타인의 소유이며, 이 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 및 지료가 존재함을 확인하는 대전지방법원 천안지원 2022가합102188호 및 대전고등법원 2024나11090호의 확정된 판결문이 제출되었음) 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 건축허가와 관련된 사항은 관계기관의 확인이 필요하니 응찰시 유의
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 23 | 2020-08-21 | 근저당권 | 곡OO | 1,368,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 24 | 2023-04-24 | 임의경매 | 곡OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 10 | - | 소유권 | 성OO | - | 소멸 | - |
| 11 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 12 | - | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 13 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 14 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 15 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 16 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 17 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 18 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 19 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | - | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 20 | - | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 21 | - | 소유권 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 22 | - | 소유권 | 곽OO | - | 소멸 | - |
| 3 | - | 소유권 | (OOOOOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | - | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | - | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 6 | - | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 7 | - | 소유권 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 8 | - | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 9 | - | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
본건 지상에 소재하는 신축공사 중단된 구조물㉠,㉡ 및 컨테이너 1동 매각에서 제외(감정평가서 참조) (신축공사 중단된 구조물 ㉠은 타인의 소유이며, 이 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 및 지료가 존재함을 확인하는 대전지방법원 천안지원 2022가합102188호 및 대전고등법원 2024나11090호의 확정된 판결문이 제출되었음) 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 건축허가와 관련된 사항은 관계기관의 확인이 필요하니 응찰시 유의
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 41-16 | 대지면적 | 9,990㎡ (3022.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동남구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 41-16 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 49억 4,505만원 | 40억 5,494만원 | 82% | 6.2명 | 40억 5,494만원 |
| 최근 3개월 | 49억 4,505만원 | 40억 549만원 | 81% | 5.8명 | 40억 549만원 |
| 최근 6개월 | 49억 4,505만원 | 39억 5,604만원 | 80% | 5.4명 | 39억 5,604만원 |
| 최근 12개월 | 49억 4,505만원 | 39억 658만원 | 79% | 5.1명 | 39억 658만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.5%입니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 3,388만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 4,703만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 311만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,563만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 5,270만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 388만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 24건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 90.5% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.5%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12397 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 523 | 2026.08.24 | 43억 6,772만원 | 14억 9,912만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경12499 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 14 | 2026.07.14 | 5,476만원 | 2,345만원 | 42.8% | 매각 |
| 2023타경114030 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 179-2 | 2026.07.28 | 86억 7,014만원 | 40억 2,000만원 | 46.4% | 매각 |
| 2025타경11934 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 484-23 | 2026.08.10 | 2,844만원 | 832만원 | 29.3% | 매각 |
| 2025타경12343 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 19 | 2026.06.15 | 2억 7,033만원 | 1억 6,221만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경778 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 42 | 2026.06.22 | 6억 4,624만원 | 3억 6,300만원 | 56.2% | 매각 |
| 2025타경12254 | 토지·임야 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 252-3 | 2026.05.11 | 7억 315만원 | 3억 4,505만원 | 49.1% | 매각 |
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