2025타경552
유찰 2회지분매각| 소재지 | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 [도로명] 전라북도 군산시 동아로 160 (소룡동,동아아파트) | 경매구분 | 청산을위한형식적경매(부동산) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 25,732㎡ (7783.9평) | 건물면적 | 84.89㎡ (25.7평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 79,500,000원 | 최저가격 | (34%)27,269,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)7,950,000원 | 청구금액 | 50,500,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.22 | (100%)79,500,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.03 | (70%)55,650,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.14 | (49%)38,955,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.26 | (34%)27,269,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 | 대 (제2종일반주거지역) | 25,732㎡ (7783.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 371,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 (전라북도 군산시 동아로 160 (소룡동,동아아파트)) | 철근콘크리트조 | 84.89㎡ (25.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 25,732㎡ (7783.9평) 건물: 84.89㎡ (25.7평) | 79,500,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임. 아파트로 이용중임. 급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비 등 되어있음. 2필일단의 대체로 남서측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임. 북동측으로 약 35미터, 북서측으로 약 20미터, 서측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접하고, 북서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함. <소룡동 1323-13번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로1류(폭 20m~2
본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "소룡초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-08-21 확정: 2020-08-04 배당: - | 보: 7,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 7,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-09-17 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 50,500,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 | 대지면적 | 25,732㎡ (7783.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.89㎡ (25.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.3% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 군산시 관할 등기소 (군산지원) | 군산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라북도 관할 지방국세청 | 전라북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 군산시세무서 | 군산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소룡동 행정복지센터(주민센터) | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,950만원 | 6,519만원 | 82% | 6.2명 | 6,519만원 |
| 최근 3개월 | 7,950만원 | 6,439만원 | 81% | 5.8명 | 6,439만원 |
| 최근 6개월 | 7,950만원 | 6,360만원 | 80% | 5.4명 | 6,360만원 |
| 최근 12개월 | 7,950만원 | 6,280만원 | 79% | 5.1명 | 6,280만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 90점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,363만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,193만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,767만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,010만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,056만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,941만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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