2025타경45
유찰 1회제시외건물포함재매각| 소재지 | 충청남도 공주시 반포면 금벽로 2087-12 [도로명] 충청남도 공주시 금벽로 2087-12 (1동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.04.19 | 매각물건 | * 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임. * 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외. * 목록2 - 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임 |
| 토지면적 | 312㎡ (94.4평) | 건물면적 | 115.8㎡ (35.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 유OO |
| 감정가격 | 346,858,000원 | 최저가격 | (70%)242,800,000원 | 채무자 | 유OO |
| 입찰보증금 | (10%)24,280,000원 | 낙찰가격 | 250,100,000원 | 채권자 | 탄OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.12 | (100%)346,858,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.23 | (70%)242,800,600원 | 정지 |
| 3회 | 2026.08.04 | (70%)242,800,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 공주시 반포면 금벽로 2087-12 | 대 (자연녹지지역) | 312㎡ (94.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 168,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 공주시 반포면 금벽로 2087-12 (충청남도 공주시 금벽로 2087-12 (1동)) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 115.8㎡ (35.0평) | 토지·건물 일괄평가 | * 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임. * 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외. * 목록2 - 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 312㎡ (94.4평) 건물: 115.8㎡ (35.0평) | 346,858,000원 | |||
본건은 충청남도 공주시 반포면 온천리 소재 '박정자삼거리' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임. 본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임. 기호(1) : 대체로 자루형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(3) : 사다리형 평지로서, 도로로 이용중임. 본건기호(3)은 도로로 이용중이고, 기호(1)은 기호(3) 및 인접토지를 통하여 접근 가능함. 토지이용계획확인서상 기호(1,3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 개발제한구역{개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법}임. 본건 기호(1) 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외 계사가 소재하나, 비교적 철거 및 이전이 용이하고 경제적 가치가 희박하여 감정평가 제외하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 없 음
* 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임. * 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외. * 목록2 - 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 없음 | 주거 / 목록1, 2번 | 전입: 2013-05-01 확정: - 배당: - | 보: 1억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 목록1,2의전부 | 전입: 2013-05-01 확정: 2013-05-01 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-10-16 | 근저당권 | 탄OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-04-19 | 경매개시결정(신청채권) | 탄OOOOOOO | 107,822,300원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
* 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임. * 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함. 감정평가서상 ㉢ 창고 및 제시외 계사 이동 및 해체 용이하므로 매각에서 제외. * 목록2 - 연면적에 포함되지 아니한 반지하 창고 부분 등을 포함하여 평가한 가액임
당사자 내역
| 채권자 | 탄OOOOOOO | 채무자 | 유OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 공주시 반포면 금벽로 2087-12 | 대지면적 | 312㎡ (94.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 115.8㎡ (35.0평) | 건축면적 | 126.84㎡ (38.4평) | 건폐율 / 용적률 | 40.7% / 37.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-09-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 공주시 관할 등기소 (공주지원) | 공주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 공주시세무서 | 공주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 반포면 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 공주시 반포면 금벽로 2087-12 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 4,685만원 | 2억 8,442만원 | 82% | 6.2명 | 2억 8,442만원 |
| 최근 3개월 | 3억 4,685만원 | 2억 8,095만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,095만원 |
| 최근 6개월 | 3억 4,685만원 | 2억 7,748만원 | 80% | 5.4명 | 2억 7,748만원 |
| 최근 12개월 | 3억 4,685만원 | 2억 7,401만원 | 79% | 5.1명 | 2억 7,401만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,140만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,207만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,733만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,577만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,307만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 967만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20286 | 단독·다가구 | 충청남도 공주시 반포면 동학사1로 162 | 2026.09.15 | 29억 4,346만원 | 13억 5,300만원 | 46% | 매각 |
| 2024타경1484 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15 (덕명동) | 2026.05.27 | 26억 4,477만원 | 17억 1,120만원 | 64.7% | 매각 |
| 2025타경503695 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 현충원로347번길 71-8 (구암동) | 2026.06.24 | 11억 7,200만원 | 6억 9,342만원 | 59.2% | 매각 |
| 2025타경503698 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 현충원로347번길 71-14 (구암동) | 2026.05.12 | 25억 1,599만원 | 19억 5,741만원 | 77.8% | 매각 |
| 2024타경2777 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 동서대로5번길 31-11 (구암동) | 2026.06.11 | 12억 8,154만원 | 7억 2,002만원 | 56.2% | 매각 |
| 2025타경1429 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 동서대로5번길 47-17 (구암동) | 2026.07.28 | 13억 7,440만원 | 9억 9,099만원 | 72.1% | 매각 |
| 2025타경503674 | 단독·다가구 | 대전광역시 유성구 덕명로98번길 5-6 (덕명동) | 2026.05.12 | 11억 8,778만원 | 7억 4,570만원 | 62.8% | 매각 |
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