2025타경3913
유찰 1회2026.05.18 (제3호 법정)||
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| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로43번길 21 (리치빌) [도로명] 경상북도 포항시 남구 문덕로43번길 21 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 |
| 토지면적 | 265.5㎡ (80.3평) | 건물면적 | 13.52㎡ (4.1평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 484,507,960원 | 최저가격 | (70%)339,155,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)33,915,500원 | 청구금액 | 6,017,463원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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유찰입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.20 | (100%)484,507,960원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.18 | (70%)339,155,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로43번길 21 (리치빌) | 대 (제1종일반주거지역) | 265.5㎡ (80.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 373,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로43번길 21 (리치빌) (문덕로43번길 21) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 13.52㎡ (4.1평) | 일괄평가 (대장연면적 470.24㎡) | 일괄매각 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 265.5㎡ (80.3평) 건물: 13.52㎡ (4.1평) | 484,507,960원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물으로서 외벽: 스톤코트, 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임. 일련번호(가): 다가구주택으로 이용중임. 일련번호(
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 '문덕교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임. 본건은 인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 해당사항 해당사항 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 일련번호(가):
[참고사항]
일괄매각
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-01-03|배당요구종기일 : 2025.12.31
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2015-10-19 확정: 2015-10-19 배당: 2025-09-15 | 보: 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 203호 | 전입: 2015-10-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 303호 | 전입: 2018-01-31 확정: 2018-01-11 배당: 2025-09-05 | 보: 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 202호 | 전입: 2021-01-13 확정: 2020-12-23 배당: 2025-09-15 | 보: 4,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-01-13 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 102호 | 전입: 2021-12-17 확정: 2021-12-17 배당: 2025-12-29 | 보: 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 201호 | 전입: 2022-09-16 확정: 2022-08-29 배당: 2025-09-08 | 보: 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SOOO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2024-05-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 302호 | 전입: 2024-10-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 301호 | 전입: 2025-01-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 105호 | 전입: 2025-06-16 확정: - 배당: - | 보: 50만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 105호 | 전입: 2025-06-16 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (12건) | - | 보: 2억 50만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018. 1. 3. 근저당권|청구/채권금액 : 6,017,463원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-01-03 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-01-03 | 근저당권 | 오OO | 168,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-12 | 가압류 | 경OO | 33,866,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-31 | 가압류 | 한OO | 35,262,093원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-08 | 가압류 | 신OO | 23,781,733원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-01 | 가압류 | 소OO | 14,639,816원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-22 | 가압류 | 신OO | 12,905,748원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-10 | 강제경매 | (OOOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로43번길 21 (리치빌) | 대지면적 | 265.5㎡ (80.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 470.24㎡ (142.2평) | 건축면적 | 156.8㎡ (47.4평) | 건폐율 / 용적률 | 59.1% / 177.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2006-12-29 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포항시 관할 등기소 (포항지원) | 포항지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포항시세무서 | 포항시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 남구 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로43번길 21 (리치빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,450만원 | 3억 9,729만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,729만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,450만원 | 3억 9,245만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,245만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,450만원 | 3억 8,760만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,760만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,450만원 | 3억 8,276만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,276만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
3억 7,046만원
최저매각가 대비 +3,131만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수13.5점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수71.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.665점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 3,915만원
- 예상 대출액
- 1억 6,957만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,130만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 6,628만원
- 예상 대출액
- 2억 1,977만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,854만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
3억 9,341만원
- 예상 대출액
- 2억 5,572만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,002만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 12건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 12건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 38.68%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3862 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕로 11 | 2026.10.19 | 18억 812만원 | 7억 3,210만원 | 40.5% | 매각 |
| 2023타경2474 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 1343 | 2026.05.18 | 12억 9,725만원 | 4억 5,890만원 | 35.4% | 매각 |
| 2025타경3972 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16 | 2026.08.03 | 4,375만원 | 1,051만원 | 24% | 매각 |
| 2024타경4460 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 해병로315번길 11-1 | 2026.08.03 | 2억 5,811만원 | 1억 3,299만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경4015 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 정몽주로 532 (스타밸리) | 2026.07.27 | 5,600만원 | 3,011만원 | 53.8% | 매각 |
| 2025타경3944 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 정몽주로 532 (스타밸리) | 2026.06.29 | 5,600만원 | 4,180만원 | 74.6% | 매각 |
| 2025타경328 | 단독·다가구 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 하원로4번길 13 | 2026.07.06 | 15억 4,729만원 | 6억 1,599만원 | 39.8% | 매각 |
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